QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

Kiến thức cho bạn:

     Quy định pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở

 Kiến thức của Luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013 
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP -quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Thông tư 23/2014 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Thông tư 24/2014/TT- BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

Nội dung tư vấn:

     Quy định pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở

    1. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở có phải là thủ tục bắt buộc không?

     Tại khoản 1 điều 95 luật đất đai thì việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở là thủ tục được thực hiện theo yêu cầu của người sử dụng đất => do đó, đây không phải là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất.

     Theo quy định của pháp luật về xây dựng và đất đai hiện hành thì việc tiến hành đăng ký quyền sở hữu nhà ở có thể là thủ tục đăng ký lần đầu (đăng ký cùng với lần đăng ký quyền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng mới tại thời điểm đăng ký) hoặc đăng ký bổ sung (khi đã được đăng ký nay tiến hành sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo công trình)

     2. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở   

     Điều kiện cơ bản khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở là người đăng ký phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật; và phải có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Các giấy tờ chứng minh đó theo quy định tại điều 31, nghị định 43/2014/NĐ- CP gồm có:

     Một là, trường hợp Hộ gia đình, cá nhân trong nước đăng ký quyền sở hữu nhà ở phải có một trong các loại giấy tờ sau:

• Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

     Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

• Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
• Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
• Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

     Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

     Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

• Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;
• Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

     Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

• Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

     Hai là, trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam đăng ký quyền sở hữu nhà ở phải có các giấy tờ sau:

• Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều này.

     Ba là, trường hợp Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đăng ký quyền sở hữu nhà ở phải có giấy tờ theo quy định sau để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

• Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);
• Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;
• Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).

     Bốn là, trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở phải có giấy tờ quy định như sau:

      Trường hợp này, ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

     3. Trình tự tủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở

     Bước 1: Người yêu cầu nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

     Hồ sơ gồm có (quy định tại khoản 3 điều 8 thông tư 24/2014/TT- BTNMT)

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính – theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bản chính);
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31 (nêu trên) của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

     Bước 2: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở của người yêu cầu

     Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất; trường hợp cần thiết, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai gửi phiếu lấy ý kiến của Phòng Quản lý đô thị; trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu lấy ý kiến, Phòng Quản lý đô thị có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

     Lúc này: Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai lập tờ trình, dự thảo quyết định, ghi nội dung bổ sung tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập tờ trình, dự thảo quyết định, viết Giấy chứng nhận mới (đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận), trình Sở Tài nguyên và Môi trường (qua Văn phòng đăng ký đất đai) xem xét, quyết định chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 7, khoản 15 Điều 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 hoặc cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và thu nghĩa vụ tài chính theo quy định.

     Bước 3: Người yêu cầu đăng ký quyền sở hữu nhà ở nhận kết quả thủ tục hành chính

     Thời gian thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Không quá 20 ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định).

     Phí, lệ phí khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở: lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, lệ phí thẩm định hồ sơ (quy định riêng của từng tỉnh); các loại thuế khác nếu người giao dịch chưa hoàn thành.

     Một số bài viết cùng chuyên mục bạn có thể tham khảo tại:

     Các trường hợp không được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

     Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

     Trên đây là các quy định của pháp luật về Quy định pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng