Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu được quy định tại mục 2 Phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, cụ thể như sau:

GIẢI QUYẾT HẬU QUẢ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÔ HIỆU

Kiến thức của bạn:

Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Kiến thức của Luật sư:

Cơ sở pháp lý:

  • Bộ luật dân sự 2015
  • Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

Nội dung kiến thức về giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu:

 

1. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu khi nào?

     Khoản 1 Điều 407 BLDS 2015 quy định như sau: “1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.”

     Căn cứ quy định trên và quy định tại Điều 123 đến Điều 133 BLDS, hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu trong các trường hợp sau đây:

  • Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;
  • Vô hiệu do giả tạo;
  • Vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
  • Vô hiệu do bị nhầm lẫn;
  • Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
  • Vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ hành vi của mình;
  • Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

Được quy định tại Tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP như sau:

2.1 Xác định lỗi khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

     Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì về nguyên tắc chung khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Tòa án buộc bên mua trả lại nhà ở cho bên bán; bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua nhà. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 4 Điều 131 BLDS bên có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, do đó, việc xác định lỗi của một hoặc các bên như sau:

  • Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp.
  • Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định tại các điều 125, 126, 127 và 128 BLDS thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.
  • Trường hợp hợp đồng mua nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên, trừ trường hợp quy định tại điều 123 BLDS, thì Tòa án phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

 

2.2 Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

  • Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.
  • Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận); nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà. Trong trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá được xác định theo cách thức hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 này.
  • Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá được xác định theo cách thức hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 này.

     Khoản tiền chênh lệch được tính theo tỉ lệ số tiền bên mua nhà đã trả.

  • Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.

2.3 Xác định thiệt hại khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

     Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì Tòa án xác định thiệt hại gồm:

     Khoản tiền mà bên bán phải bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất.

     Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên không có thỏa thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 418 BLDS để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

     Trên đây là quy định của pháp luật về giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Luật Toàn Quốc qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi thư về địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.                                         

Liên kết tham khảo: