Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cách tính thuế mua bán nhà đất về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về cách tính thuế mua bán nhà đất như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung 2012;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất;

1. Cách tính thuế khi mua bán nhà đất

     Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho nhà đất hiện nay đang diễn ra rất phổ biến trên thực tế, bởi đây là các quyền của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện khi đáp ứng được các điều kiện mà pháp luật đề ra. Song song với việc người sử dụng đất được thực hiện các quyền mua bán, chuyển nhượng của mình thì cũng phải thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước, đó là các nghĩa vụ tài chính hay còn gọi là thuế khi mua bán nhà đất.

     Vậy người sử dụng đất phải nộp các loại thuế gì khi mua bán nhà đất? Cách tính thuế khi mua bán nhà đất như thế nào?

     Hiện nay, theo quy định của pháp luật không có loại thuế nào có tên gọi là thuế mua bán nhà đất hay thuế sang tên sổ đỏ mà nghĩa vụ này là tổng hợp của ncác loại thuế, phí khác nhau, bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân;
• Lệ phí trước bạ;
• Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận và các loại phí, lệ phí khác.

Cụ thể mức đóng đối với từng loại thuế, phí này như sau:

1.1 Thuế thu nhập cá nhân

     Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của người chịu thuế, do đó khi chuyển nhượng đất đai bên bán có phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng này và với thu nhập đó bên bán sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

     Luật thuế thu nhập cá nhân hiện quy định mức thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là 2% giá trị tài sản chuyển nhượng.

     Về giá trị tài sản chuyển nhượng sẽ được xác định dựa trên giá mua bán do các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng, trường hợp giá thỏa thuận của các bên thấp hơn giá do nhà nước quy định tại bảng giá đất thì sẽ tính thuế dựa trên giá do nhà nước quy định.

1.2 Lệ phí trước bạ

     Lệ phí trước bạ được hiểu là là khoản phí mà các tổ chức, cá nhân phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

     Trong trường hợp mua bán nhà đất, sau khi thực hiện xong bước đầu tiên là kí hợp đồng công chứng thì bên mua sẽ phải tiến hành bước thứ hai là đi sang tên sổ đỏ từ bên bán sang tên mình. Thủ tục sang tên sổ đỏ chính là việc người mua đăng ký quyền sử dụng đất với nhà nước và nhà nước công nhận quyền sử dụng cho người mua, nên người mua sẽ có nghĩa vụ phải nộp loại phí này.

     Lệ phí trước bạ được xác định dựa trên 2 căn cứ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ.

     Giá tính lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất  được xác định theo giá ghi trong hợp đồng, nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá do Nhà nước quy định thì xác định dựa trên giá nhà nước quy định.

     Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%.

1.3 Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận và các loại phí, lệ phí khác

     Đối với các khoản thu này hiện nay pháp luật không có quy định về mức thu chung để áp dụng trên cả nước.

     Mức thu đối do UBND tỉnh, HĐND tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.

2. Cách tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất

     Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng của loại đất so với mục đích ban đầu thông qua thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thủ tục đăng ký biến động đất đai.

     Và khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước đó là nộp tiền sử dụng đất hay nhiều người vẫn gọi đó là thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

     Về cách tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện đang quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và được chia thành nhiều trường hợp như có trường hợp phải nộp tiền, trường hợp không phải nộp tiền; trường hợp nộp 50%, trường hợp phải nộp 100%; chủ sử dụng đất là cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế hay hộ gia đình, cá nhân; đối với chủ sử dụng đất là tổ chức kinh tế thì mục đích sử dụng đất là gì, hình thức sử dụng đất là đất thuê hay đất được giao, đất thuê trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm, đất được giao có thu tiền sử dụng đất hay giao không thu tiền sử dụng đất... Mỗi trường hợp cụ thể lại có cách xác định tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác nhau.

     Ví dụ đối với chủ sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân

     Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Hoặc trường hợp chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở nếu đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.....

     Và rất nhiều các trường hợp khác nữa. Do đó, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất chỉ được xác định chính xác khi có các thông tin cụ thể về chủ sử dụng đất, nguồn gốc đất, hình thức sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất...

3. Hồ sơ nộp thuế mua bán nhà đất, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất

3.1 Hồ sơ nộp thuế mua bán nhà đất

    Đối với hồ sơ nộp thuế mua bán nhà đất thông thường sẽ được nộp cùng với hồ sơ sang tên sổ đỏ khi người mua đất đi sang tên sổ đỏ.

    Tuy nhiên, tại những nơi chưa có cơ chế liên thông giữa bộ phận một cửa tại cơ quan thuế và bộ phận một cửa tại cơ quan đăng ký đất đai thì việc kê khai nộp thuế sẽ được thực hiện trước.

     Hồ sơ gồm có:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Có thể có các loại tờ khai khác phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất và theo yêu cầu của từng địa phương.

3.2 Hồ sơ nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất

     Không giống như hồ sơ nộp thuế mua bán nhà đất, luật đất đai hiện không quy định riêng về hồ sơ nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ quy định về hồ sơ phải nộp khi xin chuyển mục đích sử dụng đất.

     Tiền chuyển mục đích sử dụng đất sẽ do cơ quan có thẩm quyền xác định dựa trên hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó người sử dụng đất sẽ nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo đó.

4. Thẩm quyền giải quyết hồ sơ thuế nhà đất

     Theo quy định của pháp luật hiện hành, thẩm quyền giải quyết hồ sơ thuế nhà đất thuộc về cơ quan quản lý thuế cấp huyện.

5. Trình tự thủ tục khai thuế

     Như đã thông tin ở trên, trình tự thủ tục khai thuế đối với thuế mua bán nhà đất có thể được thực hiện đồng thời cùng với thủ tục sang tên sổ đỏ hoặc có thể được thực hiện riêng biệt, sau khi kê khai và nộp thuế xong mới thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

     Tuy nhiên, để tiết kiệm thời gian, tiết kiệm công sức, không phải đi lại nhiều lần và tại những nơi đã áp dụng cơ chế một cửa liên thông giữa các cơ quan thì người sử dụng đất nên thực hiện thủ tục khai thuế đồng thời với thủ tục sang tên sổ đỏ. Khi đó, hồ sơ khai thuế sẽ được nộp cùng với hồ sơ sang tên sổ đỏ và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai không phải nộp tại cơ quan quản lý thuế.

     Còn về thủ tục khai thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện không có quy định về thủ tục thực hiện riêng nên người sử dụng đất khi nộp hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ nộp đồng thời tờ khai tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý thuế sẽ xác định số thuế phải nộp dựa trên hồ sơ và tờ khai đó.

6. Thời gian nộp hồ sơ khai thuế mua bán nhà đất

     Về thời gian nộp hồ sơ kê khai thuế mua bán nhà đất được quy định là 10 ngày kể từ ngày kí hợp đồng có công chứng, nếu quá thời hạn này người sử dụng đất mới đi nộp tờ khai thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về việc chậm nộp tờ khai thuế.

7. Tư vấn hướng dẫn về tính thuế mua bán nhà đất

     Thủ tục kê khai thuế cũng có thể coi là đơn giản nhưng cũng có thể được xác định là phức tạp đối với những trường hợp người sử dụng đất lần đầu kê khai thuế. Bởi tờ khai thuế được lập theo mẫu có sẵn do cơ quan quản lý thuế cung cấp, nhưng các nội dung trong tờ khai tương đối phức tạp, có nhiều nội dung có thể làm cho người kê khai cảm thấy lúng túng không biết kê khai như thế nào hay không biết nội dung nào phải kê khai, nội dung nào không phải kê khai. Hay sau khi kê khai và nộp tờ khai thuế, cơ quan thuế xác định như thế nào để tính được số thuế mà người sử dụng đất phải nộp cũng là câu hỏi được nhiều người quan tâm

     Với Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai miễn phí của công ty Luật Toàn Quốc sẽ giúp bạn tư vấn các vấn đề sau đây:

Thứ nhất, các vấn đề tư vấn về thuế mua bán nhà đất:

• Tư vấn mẫu tờ khai thuế mua bán nhà đất;
• Hướng dẫn cách kê khai tờ khai chính xác;
• Hướng dẫn cách nộp tờ khai;
• Tư vấn cách tính thuế, căn cứ tính thuế;
• Tư vấn thời điểm nộp hồ sơ khai thuế;
• Thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ khai thuế...

Thứ hai, các vấn đề tư vấn về thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

• Tư vấn hồ sơ, trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
• Tư vấn thẩm quyền, thời hạn giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
• Tư vấn trường hợp chuyển mục đích phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền'
• Tư vấn hồ sơ cần chuẩn bị để xin chuyển mục đích sử dụng đất;
• Tư vấn cách kê khai hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
• Tư vấn cách tính thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
• Tư vấn trường hợp miễn giảm tiền sử dụng đất, thủ tục xin miễn giảm...

Và rất nhiều các vấn đề tư vấn khác nữa

Cách thức liên hệ Luật sư tư vấn:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về cách tính thuế mua bán nhà đất, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất như: cách tính thuế, căn cứ tính thuế, cách viết tờ khai thuế, thời hạn nộp thuế… và những vấn đề có liên quan mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về cách tính thuế mua bán nhà đất, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các vấn đề có liên quan về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.