CÁCH XÁC ĐỊNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THUỘC VỀ AI KHI PHÂN CHIA DI SẢN THỪA KẾ

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào các anh chị luật sư!. Tôi có vấn đề muốn được tư vấn như sau:

     Bố tôi đã mất từ năm 2009, khi đó tôi 10 tuổi, trước lúc bố tôi ra đi đã có mấy lời dặn dò với cả gia đình về mảnh đất mà bố tôi để lại. Trước hết bố tôi muốn mảnh đất đó sẽ thuộc về mẹ tôi, (đây là mảnh đất ông bà tôi để lại cho bố tôi, đã đứng tên bố tôi sau khi kết hôn với mẹ tôi) sau khi mẹ tôi không còn sẽ thuộc về anh trai tôi và nếu sau này tôi với chị gái tôi có bề gì cô quạnh thì bố tôi dặn sẽ để cho chị em tôi một phần trong mảnh đất đó. Các luật sư cho tôi hỏi một số câu hỏi thế này:

     1. Những lời bố tôi nói khi đó có giá trị gì trước pháp luật không ạ? Hiện tại, khi chưa có bất kì sự chuyển nhượng sổ đỏ, tên sổ đỏ mảnh đất vẫn là bố tôi thì mảnh đất này thuộc quyền sử dụng của ai ạ?

     2. Hiện nay anh tôi đang làm thủ tục để chuyển nhượng sổ đỏ sang tên anh tôi và muốn chữ kí của tôi, tôi không hiểu chữ kí của tôi có ý nghĩa gì trong chuyện này?

     3. Sau khi sổ đỏ đã sang toàn bộ cho anh tôi thì đến khi tôi có cô quạnh như lời bố tôi dặn thì pháp luật có thể can thiệp để tôi lấy được một phần đất trong đó không? Hay chỉ dựa vào lương tâm của anh tôi?

     Tôi xin cảm ơn rất nhiều, và rất mong nhận được lời giải đáp của các vị luật sư cho tình huống của tôi ạ!

     Tôi xin chân thành cảm ơn !   

 Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về Cách xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai khi phân chia di sản thừa kế, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015
• Luật công chứng 2014
• Nghị định 29/2015/NĐ- CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật công chứng 2014.

Nội dung tư vấn:

     1. Phân tích tình huống và xác định quyền sử dụng đất là của hai vợ chồng người để lại di sản hay của một người.

     Trước khi giải đáp các thắc mắc của bạn chúng tôi sẽ có một vài phân tích và nhận định về tính pháp lý đối với thửa đất là di sản thừa kế của bố bạn như sau:

     Một là, theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất mà hiện nay gia đình bạn đang chuẩn bị phân chia có nguồn gốc là đất do ông bà nội để lại cho bố bạn, trên sổ đỏ ghi tên của bố bạn sau khi kết hôn với mẹ bạn. Ở đây có hai trường hợp có thể xảy ra theo quy định pháp luật đất đai như sau:

     Trường hợp 1: Mảnh đất này ông bà nội bạn cho cả hai bố mẹ bạn, và bố mẹ bạn chỉ thỏa thuận chỉ bố bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này, quyền sử dụng đất thuộc về bố và mẹ bạn, khi phân chia di sản thừa kế của bố bạn để lại thì chỉ được phân chia ½ diện tích thửa đất vì một nửa còn lại thuộc về mẹ bạn nên không được phép chia khi mẹ bạn không đồng ý.

     Trường hợp 2: Ông bà nội bạn chỉ cho riêng bố bạn do đó, bố bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đây là tài sản được tặng cho hoặc được thừa kế nên nó sẽ không đương nhiên trở thành tài sản chung của bố mẹ bạn nếu như bố bạn không đồng ý nhập tài sản riêng này thành tài sản chung của hai bố mẹ bạn trong quá trình hôn nhân. Tại thời điểm này, nếu đó là tài sản chỉ thuộc về bố bạn thì phần diện tích đất khi phân chia di sản sẽ là toàn bộ diện tích.

     Hai là, theo thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi tạm thời nhận định bố mẹ bạn có 3 người con. Hiện tại thủ tục mà anh trai bạn đang làm là phân chia di sản thừa kế. Chúng tôi sẽ tư vấn tổng quát nhất về trình tự phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế theo quy định pháp luật hiện hành, bởi vì dù có muốn thay đổi quyền sử dụng đất như thế nào, muốn chuyển cho ai, muốn tặng cho ai thì đều phải trải qua bước khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế. Vì bố bạn mất không để lại di chúc nên việc phân chia di sản sẽ được phân chia theo hàng thừa kế được quy định tại điều 651 Bộ luật dân sự 2015: ““Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

     1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

     a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

     b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

     c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

     2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

     3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

     Các bước phân chia di sản thừa kế như sau:

     Bước 1: Lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại văn phòng công chứng.

     Điều 57, Luật công chứng 2014 quy định: “Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

     1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

     Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

     2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

     Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

     3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

     Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

     4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.”

     Lưu ý: các thành viên trong gia đình bạn phải mang theo chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc) và các giấy tờ khác chứng minh quan hệ mẹ con, anh chị em ruột (nếu có) tới văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

     Trong trường hợp những người đồng thừa kế với bố bạn muốn tặng cho, chuyển nhượng lại phần di sản của họ được hưởng sang cho (những) người đồng thừa kế khác thì cũng phải được ghi nhận trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế này.

     Bước 2: Niêm yết thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế

     Việc niêm yết này được văn phòng công chứng tiến hành tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn trong thời hạn 15 ngày theo quy định tại điều 18, nghị định 29/2015/NĐ- CP. Cụ thể:

     “Điều 18. Niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản

     1. Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản; trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó.

     Trường hợp di sản gồm cả bất động sản và động sản hoặc di sản chỉ gồm có bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện theo quy định tại Khoản này và tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.

     Trường hợp di sản chỉ gồm có động sản, nếu trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng và nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản không ở cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổ chức hành nghề công chứng có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản thực hiện việc niêm yết.

     2. Nội dung niêm yết phải nêu rõ họ, tên của người để lại di sản; họ, tên của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế; quan hệ của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế với người để lại di sản thừa kế; danh mục di sản thừa kế. Bản niêm yết phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót, giấu giếm người được hưởng di sản thừa kế; bỏ sót người thừa kế; di sản thừa kế không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản thì khiếu nại, tố cáo đó được gửi cho tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc niêm yết.

     3. Ủy ban nhân dân cấp xã nơi niêm yết có trách nhiệm xác nhận việc niêm yết và bảo quản việc niêm yết trong thời hạn niêm yết.”

     Bước 3: Người sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận kết quả tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

     Hồ sơ gồm:

• Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế
• Và các giấy tờ được ghi nhận tại văn phòng công chứng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính).
• Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của người sử dụng
• Nếu có đại diện tiến hành thủ tục hành chính thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định pháp luật.

     Thời gian tiến hành: không quá 10 ngày làm việc. [caption id="attachment_51014" align="aligncenter" width="392"] Xác định quyền sử dụng đất[/caption]

     2. Xác định quyền sử dụng đất khi phân chia di sản như thế nào và giải đáp thắc mắc

     Như chúng tôi đã tư vấn ở trên, trước hết, bạn cần phải xác định quyền sử dụng đất mà bố bạn để lại được xác định trên toàn bộ diện tích thửa đất hay chỉ một nửa diện tích thửa đất đó. Sau đó bạn mới có thể dự đoán, xem xét tới toàn bộ các tình huống về phân chia, chuyển quyền sử dụng đất.

     Các thắc mắc của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

     Câu hỏi 1:

• Thứ nhất, những lời bố bạn nói trước khi mất trên nguyên tắc chung thì đó có thể coi là di chúc miệng mà bố bạn để lại. Tuy nhiên, di chúc miệng đó có giá trị pháp lý khi nó phải thỏa mãn yêu cầu tại khoản 5 điều 630 bộ luật dân sự 2015: “Điều 630. Di chúc hợp pháp (…) 5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.”

     Nếu những gì bố bạn nói không có ít nhất hai người làm chứng (hai người không có quyền và nghĩa vụ trong việc nhận di sản thừa kế) và không được công chứng, chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ tại cơ quan có thẩm quyền sau 05 ngày kể từ ngày bố bạn để lại di chúc thì về mặt pháp lý những gì căn dặn của bố bạn là không có giá trị.

• Thứ hai, hiện nay quyền sử dụng đất thuộc về ai?. Hiện quyền sử dụng đất sẽ thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn. Tuy nhiên, để được nhận hoàn toàn quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc phân chia di sản thừa kế theo quy định pháp luật.

     Câu hỏi 2: Anh trai bạn đang làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cũng là một trong số những người thừa kế di sản của bố bạn. Chữ ký của bạn có tác dụng gì còn phải phụ thuộc vào loại văn bản, giấy tờ mà bạn ký nhận có nội dung là gì. Vì bạn không nói rõ bạn ký nhận vào văn bản nào, nội dung ra sao, ai lập..cho nên chúng tôi không thể nhận định được chữ ký của bạn có vai trò ra sao trong quá trình làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh trai bạn.

     Câu hỏi 3: Pháp luật có can thiệp được hay không còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Bởi câu hỏi bạn đưa ra có rất ít thông tin để chúng tôi có thể kết luận, do vậy, chúng tôi có thể tư vấn một cách tổng quát như sau:

• Theo quy định pháp luật, như chúng tôi đã trình bày nếu lời căn dặn của bố bạn đáp ứng đầy đủ điều kiện để là di chúc miệng hợp pháp thì việc phân chia tài sản sẽ được tiến hành theo di chúc bố bạn để lại. Có nghĩa là bố bạn để lại cho bạn bao nhiêu diện tích đất thì bạn sẽ được hưởng bấy nhiêu.
• Nếu lời căn dặn của bố bạn không là di chúc miệng hợp pháp thì việc phân chia di sản sẽ theo quy định pháp luật. Nếu gia đình bạn tiến hành phân chia di sản hợp pháp, đúng trình tự, hoàn toàn hiểu rõ được quyền và nghĩa vụ của mình khi tiến hành phân chia, định đoạt tài sản, đơn giản để có thể hiểu là bạn, chị gái bạn và mẹ bạn đồng ý tặng cho phần tài sản mình được nhận từ di sản bố bạn để lại sang cho anh trai bạn hay chính là quyền sử dụng đất được ghi nhận là cho anh trai bạn thì theo quy định pháp luật, những người thừa kế còn lại sẽ không có quyền đối với phần di sản đó nữa. Anh trai bạn có quyền định đoạt như chuyển quyền đó cho ai, tặng cho ai, bán cho ai.. Còn nếu trong trường hợp khi tiến hành khai nhận di sản, gia đình bạn đồng ý để cho anh trai bạn đại diện những người đồng thừa kế đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh trai bạn không có toàn quyền đối với thửa đất đó mà tất cả những người thừa kế của bố bạn là những người có quyền định đoạt thửa đất.

      Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

     Nhận thừa kế quyền sử dụng đất

     Thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành

     Trường hợp yêu cầu chia lại quyền thừa kế quyền sử dụng đất

     Thừa kế quyền sử dụng đất không có di chúc như thế nào

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về Cách xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai khi phân chia di sản thừa kế. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:               

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng