THÀNH LẬP BAN QUẢN TRỊ NHÀ LIỀN KỀ

Câu hỏi của bạn:

     Trong cụm nhà chung cư có 2 toà nhà và khu nhà thấp tầng (nhà liền kề), tất cả các chủ sở hữu đều phải đóng phí quản lý theo m2. Vậy tôi xin hỏi các chủ sở hữu nhà liền kề có được tham gia làm ứng viên bầu vào ban quản trị không? Xin cám ơn

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật nhà ở 2014;
• Thông tư 02/2016/TT-BXD quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư;

Nội dung tư vấn thành lập Ban quản trị nhà liền kề

     1. Được thành lập Ban quản trị nhà liền kề không

     Theo TCVN 9411:2012, Nhà liền kề gồm nhà ở liền kề, nhà ở liền kề mặt phố, nhà ở liền kề có sân vườn.

     “3.2   Nhà ở liên kế

     Loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.

     3.3    Nhà ở liên kế mặt phố (nhà phố)

     Loại nhà ở liên kế, được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch đã được duyệt. Nhà liên kế mặt phố ngoài chức năng để ở còn sử dụng làm cửa hàng buôn bán, dịch vụ văn phòng, nhà trọ, khách sạn, cơ sở sản xuất nhỏ và các dịch vụ khác.

     3.4    Nhà ở liên kế có sân vườn

     Loại nhà ở liên kế, phía trước hoặc phía sau nhà có một khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà và kích thước được lấy thống nhất cả dãy theo quy hoạch chi tiết của khu vực.”

     Ba loại nhà ở này đều là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân mặc dù xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở và cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực dự án.

     Theo các quy định hiện hành, Ban quản trị và phí quản lý, quỹ bảo trì chỉ bắt buộc đối với trường hợp nhà chung cư còn đối với nhà riêng lẻ thì không. Thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn lập ban quản trị để quản lý cả khu đô thị cho đồng bộ (có thu phí dịch vụ hàng tháng thậm chí yêu cầu trích phí bảo trì với phần sử dụng chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu).

     Thỏa thuận về việc này thường được ghi trong hợp đồng mua bán nên bạn nên xem lại kỹ nội dung hợp đồng mua bán và các văn bản kèm theo. Phí dịch vụ có thể bao gồm dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác.

     Về việc thành lập Ban quản trị nhà liền kề bạn phải xem trong hợp đồng mua bán có quy định về việc thành lập ban quản trị hay không. Nếu có  thì việc bầu Ban Quản Trị được thực hiện theo nguyên tắc phổ thông theo nội quy của Khu nhà thấp tầng và pháp luật có liên quan. [caption id="attachment_93013" align="aligncenter" width="450"] Thành lập Ban quản trị nhà liền kề[/caption]

     2. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư

     Khoản 1 điều 3 thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung khoản 3 điều 3 thông tư 02/2016/TT-BXD quy định:

     “3. Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”

     Khoản 3 điều 3 Luật nhà ở quy định:

     “3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

     Như vậy, cụm nhà chung cư không bao gồm nha liền kề. Về thành phần Ban quản trị nhà chung cư quy định tại Khoản 2 điều 103 Luật nhà ở 2014 như sau:

     “2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.”

     Khoản 8 điều 3 thông tư 02/2016/TT-BXD quy định:

     “8. Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.”

     Như vậy, thành phần Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư hoặc người sử dụng nhà chung cư. Bạn không thuộc một trong những đối tượng này thì không thể là thành viên Ban quản trị nhà chung cư. Nếu hợp đồng mua bán nhà của bạn có đề cập đến ban quản trị thì phải lập lập Ban quản trị của khu nhà liền kề riêng.

      Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Thủ tục thành lập và công nhận Ban quản trị nhà chung cư
• Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

     Để được tư vấn chi tiết về thành lập Ban quản trị nhà liền kề, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

    Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.