Không bán được nhà do phát sinh tranh chấp có bị phạt cọc không

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về tranh chấp khi đặt cọc mua bán đất muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: tôi có bán một căn nhà và đã ra phòng công chứng nhận nhận cọc là 300 triệu. Nhưng trong thời gian đang làm hồ sơ thì xảy ra tranh chấp con đường nên không công chứng mua bán được. Trong lúc chờ đợi giải quyết xong tranh chấp bên mua không chịu chờ nên tôi làm giấy uỷ quyền cho bên mua được toàn quyền cho bên mua được mua bán, trao tặng nhưng bên mua không chịu và đòi đi thưa bắt tôi đền hợp đồng gấp đôi. Vậy Luật sư cho tôi hỏi: tôi làm vậy có đúng theo quy trình không và khi bị kiện tôi có phải trả gấp đôi số tiền đặt cọc không? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi về tranh chấp khi đặt cọc mua bán đất chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015.
• Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luạt trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình.

Nội dung tư vấn về tranh chấp khi đặt cọc mua bán đất:

1. Quy định của pháp luật về đặt cọc

     Căn cứ quy định tại Điều 292 BLDS 2015, đặc cọc là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ.

Tại Điều 328 BLDS có quy định về đặt cọc như sau:

     "1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

     Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việ giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

     Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, trong trường hợp một trong hai bên vi phạm thỏa thuận đặt cọc thì sẽ bị phạt cọc theo quy định trên.

2. Không bán được nhà do phát sinh tranh chấp có bị phạt cọc?

     Như thông tin bạn cung cấp, bạn và bên bán đã ký hợp đồng đặt cọc số tiền là 300 triệu đồng, nhưng do xảy ra tranh chấp nên chưa ký được hợp đồng mua bán.

     Tuy nhiên, có thể thấy, bạn đã thể hiện thiện chí muốn giao kết hợp đồng mua bán bằng cách đưa ra đề nghị ủy quyền cho bên mua được toàn quyền sử dụng, định đoạt căn nhà trong thời gian giải quyết tranh chấp, nhưng bên mua không đồng ý và muốn chấm dứt hợp đồng đặt cọc, yêu cầu bạn phải hoàn trả gấp đôi số tiền nhận cọc.

     Để giải quyết tranh chấp khi đặt cọc mua bán đất, trước tiên cần căn cứ nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc đã được xác lập giữa các bên, nếu các bên có thỏa thuận về nội dung này thì làm theo sự thỏa thuận giữa các bên.

     Trong trường hợp hợp đồng không thỏa thuận về nội dung này, thì căn cứ quy định của pháp luật được quy định tại mục 1 Phần 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP như sau:

"...

     Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

     a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

     b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới bị phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

     c. Trong trường hợp đặt các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS

...

     d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc."

     Do thông tin bạn cung cấp còn chưa được đầy đủ, do đó bạn cần xác định cụ thể vấn đề của mình thuộc trường hợp nào trong các trường hợp trên để có hướng giải quyết. Hoặc bạn chứng minh được việc xảy ra tranh chấp dẫn đến chậm ký hợp đồng mua bán là do sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì sẽ không bị phạt cọc là hoàn trả gấp đôi số tiền đặt cọc.      Bài viết tham khảo:

• Tư vấn soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà
• Cảnh giác chiêu trò lừa đảo đặt cọc mua nhà
• Dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh

     Liên hệ Luật sư tư vấn về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

• Luật sư tư vấn miễn phí qua tổng đài: 19006500 
• Tư vấn qua Zalo: Số điện thoại zalo Luật sư: 0931191033
• Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi tới địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng