BỒI THƯỜNG ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM

    Năm 2007, nhà tôi có thuê 1800m2 đất trồng cây ăn quả (thời hạn còn 25 năm) thuộc nhóm đất nông nghiệp, là đất trồng cây lâu năm. Tôi được phép xây nhà cấp 4 (tất cả đều hợp pháp) nay nhà nước thu hồi để làm khu dân cư. Hiện tại, ban quản lý dự án chỉ bồi thường về nhà ở, công trình phụ trợ và cây ăn quả mà không có phần hỗ trợ di dời nhà ở và công trình phụ trợ. Tôi có thắc mắc thì ban quản lý Dự án trả lời rằng chỉ có đất có sổ đỏ khi bị thu hồi thì mới có phần hỗ trợ di dời, trong khi đó đất trồng cây của tôi còn 2 năm nữa mới hết hợp đồng thuê. Vậy quý công ty tư vấn cho tôi xem ban quản lý Dự án đã làm đúng với luật đất đai chưa? Kính thư trân trọng cảm ơn quý công ty.

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2013;
• Nghị định 47/2014/NĐ-CP

1. Nhà nước có được thu hồi đất trồng cây lâu năm làm khu tái định cư không?

    Nhà nước thu hồi đất được hiểu đơn giản là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất (“QSDĐ”) của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu lại đất của người sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai.

1.1 Đất trồng cây lâu năm là gì?

    Theo khoản 1 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 quy định về phân loại đất, đất trồng cây lâu năm được xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Căn cứ phụ lục số 01 ban hành kèm Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai thì đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, gồm:

• Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa…
• Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài…
• Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm…
• Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,...); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

1.2 Các trường hợp Nhà nước có quyền thu hồi đất trồng cây lâu năm

    Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm trong các trường hợp sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

    Theo đó, tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau:

    Như vậy, theo quy định trên thì Nhà nước được quyền thu hồi đất trồng cây lâu năm bạn đang sử dụng để thực hiện dự án tái định cư nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng cộng.

2. Người sử dụng đất được bồi thường thế nào khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm 

    Đất đai là một loại tài nguyên thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Người đang sử dụng đất hợp pháp thông qua các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc nhận chuyển QSDĐ từ cá nhân, tổ chức khác thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được nhận bồi thường. Những khoản bồi thường, mức bồi thường mà người sử dụng đất được hưởng sẽ khác nhau tùy vào từng trường hợp cụ thể.

2.1 Nguyên tắc chi trả bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm làm khu tái định cư

    Việc chi trả tiền bồi thường khi thu hồi đất trồng cây lâu năm phải nhanh chóng, kịp thời. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi. (Điều 93 Luật Đất Đai năm 2013).

2.2 Những khoản bồi thường được hưởng khi nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm làm khu tái định cư

    Thứ nhất, bồi thường về đất. Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013, khi bị Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm, nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.

    Tại Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình. Và theo quy định trên thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trồng cây lâu năm không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Nếu đất trồng cây lâu năm bạn đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì bạn sẽ được bồi thường về đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi.

    Thứ hai, bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp được bồi thường về chi phi đầu tư còn lại vào đất như sau:

    Như vậy, theo quy định trên, trường hợp bạn không đủ điều kiện để được nhận bồi thường về đất thì sẽ được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất khi nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm nếu thuộc một trong các trường hợp được liên kê theo quy định pháp luật.

    Thứ ba, bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh. Khi nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

    Tại khoản 1 Điều 90 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc bồi thường đối với cây trồng khi nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm như sau:

    Như vậy, theo quy định trên, nếu Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm bạn đang sử dụng mà gây thiệt hại về cây trồng thì bạn được hưởng bồi thường. Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị QSDĐ.

    Ngoài ra, khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm mà phải di chuyển tài sản thì người sử dụng đất được bồi thường về chi phí di chuyển tài sản. Tại Điều 91 Luật đất đai 2013 quy định về bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

    Như vậy, theo quy định trên, khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm mà bạn phải di dời tài sản trên đất thì bạn sẽ được bồi thường chi phí tháo dỡ, chi chuyển, lắp đặt tài sản. Việc ban quản lý Dự án trả lời rằng chỉ có đất có sổ đỏ khi bị thu hồi thì mới có phần hỗ trợ di dời tài sản là chưa có căn cứ pháp lý và chưa thuyết phục. Trường hợp bạn không đồng ý với quyết định của ban quản lý Dự án, bạn có quyền khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật.

    Kết luận: Như vậy, đối với trường hợp của bạn, khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm bạn sẽ được bồi thường thường về đất (nếu có đủ điều kiện theo luật định); chi phí đầu tư còn lại vào đất; thiệt hại về tài sản, công trình xây dựng trên đất; chi phí di chuyển tài sản trên đất (nếu có). Ban quản lý Dự án cho rằng chỉ có đất có sổ đỏ khi bị thu hồi thì mới được hỗ trợ di dời tài sản là chưa phù hợp vì có Giấy chứng nhận QSDĐ không phải là điều kiện để được hưởng hỗ trợ di dời tài sản theo quy định của pháp luật.

Liên hệ Luật sư tư vấn về bồi thường đất trồng cây lâu năm:

     Nếu bạn đang gặp vướng mắc về bồi thường đất trồng cây lâu năm mà không thể tự mình giải quyết được, thì bạn hãy gọi cho Luật Sư. Luật Sư luôn sẵn sàng đồng hành, chia sẻ, giúp đỡ, hỗ trợ tư vấn cho bạn về bồi thường đất trồng cây lâu năm. Bạn có thể liên hệ với Luật Sư theo những cách sau.

• Luật sư tư vấn miễn phí qua tổng đài: 19006500
• Tư vấn qua Zalo: Số điện thoại zalo Luật sư: 0931191033
• Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi tới địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.