ĐẤT KHÔNG ĐƯỢC PHÉP TÁCH THỬA

Câu hỏi của bạn:

     Cách đây không lâu, một người (bên A) tới hỏi mua một lô trong thửa đất của gia đình tôi (bên B). Hai bên có làm thỏa thuận và bên B nhận đặt cọc một số tiền XX triệu (giấy đặt cọc viết tay). Sau đó trong quá trình đi làm giấy tờ, do phần đất của chúng tôi nằm trong diện quy hoạch của thành phố Đà Nẵng (có thể bị mất một phần hoặc mất hết thì chưa biết, còn phụ thuộc vào kế hoạch quy hoạch) nên không thể làm hồ sơ tách thửa để bán cho bên A. Gia đình chúng tôi (bên B) đến đây muốn hoàn lại số tiền cọc đã nhận từ bên A do giao dịch không thể thực hiện. Nhưng bên A thì gây khó dễ và đưa ra đề xuất:

     1. Phải làm giấy đồng sở hữu lô đất, rồi viết tay thêm một bản khác quy định phần đất nào của bên A, phần nào của bên B.

     2. Hoặc phải đền tiền cọc theo luật dân sự (tức một khoản tương đương XX triệu)

     Đến đây gia đình tôi rất khó xử: Bán đất thì chỉ có tách thửa chứ sao lại đứng tên đồng sở hữu. Đâu phải gia đình chúng tôi lật lọng không bán đâu mà phải đền cọc? Nhờ phía công ty tư vấn giúp trường hợp của gia đình chúng tôi. Và nếu trong trường hợp xấu nhất dẫn đến kiện tụng thì tòa án sẽ phân xử thế nào?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015;
• Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất;
• Quyết định 42/2014/QĐ-UBND quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

Nội dung tư vấn đất không được phép tách thửa

     Bên A đặt cọc với bên B để mua một phần thửa đất, số tiền XX triệu đồng. Tuy nhiên do đất nằm trong quy hoạch nên không được phép tách thửa. Bên B muốn hoàn trả số tiền đặt cọc cho bên A nhưng bên A không chịu. Bên A muốn mua đất không được phép tách thửa nhưng phải được đứng tên đồng quyền sử dụng đất với B trên Giấy chứng nhận, nếu không thì bên B phải đền cọc, tương đương XX triệu đồng.

     1. Đất không được phép tách thửa có được đứng tên đồng quyền sử dụng đất khi mua không

     Khoản 3 điều 5 thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định:

     “3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.”

     Như vậy, việc đứng tên đồng sở hữu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét dựa trên việc các hộ gia đình, cá nhân đó phải cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tức là hộ gia đình, cá nhân đồng quyền sử dụng đất phải cùng xác lập quyền sử dụng tại một thời điểm. Như cùng được thừa kế, cùng được nhận tặng cho, nhiều cá nhân cùng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất....

     Nếu bên A muốn đứng tên đồng sở hữu trên giấy chứng nhận thì phải tìm người cùng nhận chuyển nhượng cả thửa đất và thỏa thuận về việc sở hữu theo phần vì không thể tách sổ riêng. Nếu không hai bên sẽ có quyền như nhau đối với thửa đất đó. [caption id="attachment_92466" align="aligncenter" width="450"] Đất không được phép tách thửa[/caption]

     Tuy nhiên, khoản 6 điều 5 quy định ban hành kèm theo Quyết định 42/2014/QĐ-UBND quy định:

     “Người sử dụng đất không được tách thửa, chia nhỏ các lô đất đã được phê duyệt quy hoạch tại các khu quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/1.000 đến 1/200 trên địa bàn thành phố để chuyển quyền sử dụng đất.”

     Nếu khu vực đó đã có quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/1000 đến 1/200 thì không được tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất. Tức là việc chuyển quyền sử dụng cả thửa đất với đất không được phép tách thửa cũng không thực hiện được. Người sử dụng đất đang bị hạn chế các quyền.

     2. Hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc

     Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 328. Đặt cọc

     1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

     2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     Đặt cọc là biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tức là bên B bên bán có nghĩa vụ phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên A theo đúng thời gian và địa điểm hai bên đã thỏa thuận, bên A phải có nghĩa vụ thanh toán tiền sau khi hai bên đã ký hợp đồng. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Bên B phải bồi thường đúng bằng số tiền đặt cọc.

     Tuy nhiên, khoản 2 điều 351 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

     Theo quy định tại khoản 1 điều 156 Bộ luật dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

     Việc đất của ông B nằm trong quy hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/1000 đến 1/200 không được tách thửa để chuyển quyền sử dụng đất là sự kiện khách quan. Do không được công bố công khai quy hoạch đó và không biết UBND tỉnh có quy định đó, không thể lường trước được nên mới tiến hành giao dịch. Như vậy, ông B không phải chịu trách nhiệm dân sự do không thể thực hiện đúng nghĩa vụ. Tức là ông B sẽ không không phải bồi thường đúng bằng số tiền đặt cọc và chỉ phải trả lại số tiền mà bên A đã đặt cọc.

Bài  viết tham khảo:

• Đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa có được cấp sổ đỏ không
• Trách nhiệm bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất khi bên bán từ chối giao kết hợp đồng

     Để được tư vấn chi tiết về đất không được phép tách thửa, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.