ĐẤT KHÔNG ĐẢM BẢO ĐIỀU KIỆN ĐƯỢC PHÉP TÁCH THỬA CÓ MUA BÁN ĐƯỢC KHÔNG

     Kính gửi luật sư. Tôi có vài thắc mắc mong quý luật sư có thể tư vấn giúp. Cậu tư tôi hiện đang có một miếng đất lớn ở TPHCM, trên miếng đất đó đã xây một căn nhà ở giữa. Vì lý do kẹt tiền nên cậu tôi muốn bán một miếng đất sát vách với diện tích là 6x12. Theo như tôi được biết luật tách thửa thì tổng diện tích đất phải trên 50 mét vuông và mặt tiền đường phải 4 mét trở lên. Nhưng mặt tiền đường của miếng đất này chỉ có 2 mét nên không được tách thửa. Luật sư cho tôi hỏi nếu gia đình tôi muốn mua miếng đất bằng giấy tay có được không? Mua bán bằng giấy tay có được công chứng và thừa nhận của pháp luật không? Nếu có mua thì tôi nên làm những gì để tránh cho tình hình xấu nhất là tranh chấp sau này, và có cách nào tốt nhất để mua được miếng đất đó không ạ? Mong quý luật sư tư vấn giúp, tôi xin chân thành cảm ơn và mong sớm nhận được phản hồi của quý luật sư ạ.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu tách thửa trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung tư vấn

     1. Đất không đảm bảo điều kiện được phép tách thửa là thửa đất như thế nào?

     Theo thông tin bạn cung cấp, cậu bạn có miếng đất xây nhà ở giữa và muốn bán phần đất sát vách nhà với kích thước 6x12. Căn cứ theo khoản 1 điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu tách thửa ở khu vực 2 với thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m. Tuy nhiên, chiều rộng mặt tiền của thửa đất chưa tách trước khi tách chỉ có 2m nên sau khi tách thửa đất còn lại chiều rộng mặt tiền có 2m không đảm bảo điều kiện được tách thửa.

     2. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện được phép tách thửa

     Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự phải được lập thành hợp đồng đảm bảo về hình thức là được soạn thảo và phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

     “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

     a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

     Khoản 2 điều 117 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định:

     “2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

     Như vậy, hợp đồng mua bán viết tay không có công chứng chứng thực không tuân thủ về hình thức nên giao dịch dân sự không có hiệu lực. [caption id="attachment_62307" align="aligncenter" width="450"] Đất không đảm bảo điều kiện được phép tách thửa[/caption]

     3. Đất không đảm bảo điều kiện được phép tách thửa có được công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Trường hợp chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, sau khi có văn bản chấp thuận đủ điều kiện để được tách thửa đối với đất ở, Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn người sử dụng đất đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Như vậy, để được công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải có văn bản chấp thuận đủ điều kiện để tách thửa, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng phải có chữ ký của cả vợ chồng theo quy định tại điều 64 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

     “Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

     Như vậy, trường hợp của bạn đất không đủ điều kiện tách thửa sẽ không thể thực hiện được giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu có mua giao dịch dân sự đó không có hiệu lực.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Điều kiện được tách thửa đất theo quy định hiện hành
• Đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa có được cấp sổ đỏ không

   Để được tư vấn về Đất không đảm bảo điều kiện được phép tách thửa quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.