ĐẤT KHÔNG ĐỦ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ KHÔNG Câu hỏi của bạn:

     Nhà em có mua một miếng đất không liền thửa tại một Quận tại Hà Nội. Diện tích tổng miếng đất trên sổ đỏ là 54m2, diện tích em mua được 28,7m2. Hai miếng đất đối diện cách một con đường. Khi mua chỉ viết giấy mua bán bằng tay và có chữ ký của hàng xóm và tổ trưởng dân phố làm chứng. Em mua năm 2003, đến nay chưa làm sổ đỏ tách thửa. Cho em hỏi căn cứ theo Luật đất đai trước năm 2009 thửa đất tách sổ dưới 30m2 nhà em có làm được sổ đỏ không? Và thủ tục như thế nào?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Quyết định 22/2014/NĐ-CP ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố được Luật đất đai 2013 và nghị định của Chính phủ về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước diện tích đất ở tối thiểu được phéo tách thửa cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Nội dung tư vấn

     Theo khoản 4 điều 144 Luật đất đai 2013, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

     Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất nhận chuyển nhượng một phần thửa đất mà phải tách thửa, ngoài việc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng diện tích tối thiểu được tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp của bạn, đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa, được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật cụ thể như sau:

     1. Đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa do nhận chuyển nhượng một phần có được cấp Giấy chứng nhận không

     Quyết định 22/2014/QĐ- UBND thành phố Hà Nội có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau:

     “1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

     a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

     b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m²đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều 3 quy định này đối với các xã còn lại.” [caption id="attachment_59692" align="aligncenter" width="450"] Đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa[/caption]

     Đất bạn mua thuộc khu vực phường nên phải đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa là 30m2. Tuy nhiên, đất bạn nhận chuyển nhượng diện tích chỉ có 28,7m2 nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định.

     Trường hợp của bạn thửa đất được chuyển nhượng từ trước khi quyết định 22/2014/QĐ- UBND có hiệu lực thi hành nên có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện được cấp Giấy theo quy định tại khoản 1 điều 29 nghị 43/2014/NĐ- CP như sau:

     "1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

     2. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận với đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa khi nhận chuyển nhượng một phần

     Nhà nước tạo điều kiện sang tên Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ trước 1/1/2008 với đất chưa có Giấy chứng nhận và chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền. Hoặc trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật căn cứ điều 82 nghị định 43/2014/NĐ-CP.

     Trường hợp của bạn, đất đã có sổ đỏ nhưng giấy tờ mua bán viết tay từ năm 2003 chỉ có chữ ký của các bên và tổ trưởng tổ dân phố. Theo quy định tại điểm d khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013, việc công chứng phải thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã. Như vậy, giấy tờ mua bán của bạn không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, bạn có thể thỏa thuận với người bán cho mượn Giấy chứng nhận để thực hiện thủ tục tách thửa, đăng ký biến động và thực hiện đăng ký cấp Giấy chứng nhận với phần đất bạn đã nhận chuyển nhượng.

     Ngoài ra, còn phải căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất của nhà bạn, đất có đang sử dụng và có giấy phép xây dựng hay không. Do không được tiếp xúc với hồ sơ giấy tờ trực tiếp nên chúng tôi cũng khó xác định chính xác gia đình bạn có đủ điều kiện để tách thửa, cấp Giấy chứng nhận hay không. Bạn có thể mang hồ sơ, giấy tờ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn cụ thể trong trường hợp của bạn. Nếu không đủ điều kiện họ sẽ có thông báo và nêu rõ lý do.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất ở theo quy định pháp luật
• Đất không đủ diện tích tối thiểu tách thửa tại Phú Yên

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi Đất không đủ diện tích tối thiểu được tách thửa của bạn. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.          

      Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng