ĐẤT KHÔNG ĐỦ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU TÁCH THỬA TẠI PHÚ YÊN Câu hỏi của bạn:

      Xin chào Luật Sư, nhờ Luật Sư tư vấn giúp:
     Gia đình tôi ở Huyện Tây Hòa, Phú Yên. Tổng diện tích đất do Mẹ tôi đứng tên là 572m2, trong đó gồm 400m2 đất nhà ở, còn lại 172m2 đất vườn thừa (HNK). Nay Mẹ tôi muốn tách ra 3 thửa, 2 thửa cho Anh và Chị tôi, tổng diện tích đất cần tách cho anh chị tôi là 339m2 trong đó gồm 167m2 đất nhà ở và 172m2 đất vườn thừa. Còn lại Mẹ tôi là 233m2 đất nhà ở.
     Xin nhờ Luật Sư hướng dẫn cách chia đất để tách được 2 thửa cho anh chị tôi phù hợp với diện tích theo quy định? Nếu không đủ điều kiện tách 2 thửa thì thửa đất của anh tôi có tách riêng được không? (Thửa của anh tôi sẽ bằng hoặc lớn hơn thửa của chị tôi cả đất nhà ở và đất vườn thừa).
     Ghi chú: Gia đình anh chị tôi đều đã lập gia đình riêng và đã xây dựng nhà ở trên 2 thửa đất đang ở hiện đang cần tách trước năm 2012. Việc phân chia đất nhà ở hay đất vườn thừa sẽ do anh chị tôi thống nhất.
     Được biết tháng 11/2014, gia đình tôi cũng đã có làm đơn đề nghị xin tách thửa lên phòng TN_MT Huyện Tây Hòa, nhưng bị trả kết quả về không đủ điều kiện với nội dung:
     “Lý do: không đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 5 Quyết định số 11/2012/QĐ-UBND ngày 16/05/2012 của UBND Tỉnh Phú Yên. Thửa đất…, Bản đồ…của bà…xin tách làm 3 thửa trong đó có 1 thửa diện tích 66m2 đất HNK không đủ điều kiện tách thửa. (Đối với các xã khu vực nông thôn và không thuộc phát triển đô thị phải có diện tích lớn hơn hoặc bằng 100m2 đất HNK và diện tích đất phải lớn hơn hoặc bằng 60m2 đất ONT đối với đất đã xây dựng nhà ở.)”

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Quyết định 11/2012/QĐ-UBND ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Phú Yên.

Nội dung tư vấn

    1. Diện tích tối thiểu tách thửa

     Để đảm bảo nhu cầu sử dụng đất và tình hình phát triển kinh tế của mỗi địa phương, và phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mỗi địa phương quy định diện tích tối thiểu để tách thửa với mỗi loại đất trên địa bàn cấp tỉnh.

     Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn tách cả đất ở và đất vườn tạp tại khu vực xã nông thôn thì phải đảm bảo quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa là 60m2 với đất đã xây dựng nhà ở và 100m2 đất HNK. Nhưng gia đình bạn muốn tách thửa như sau:

• 233m2 đất ở cho mẹ bạn: đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa
• Vướng mắc ở việc chia 167m2 đất ở và 172 đất vườn thừa còn lại thành hai thửa riêng cho 2 anh chị bạn có cả đất ở và đất vườn. Gia đình anh chị bạn đều đã lập gia đình riêng và đã xây dựng nhà ở trên 2 thửa đất đang ở này trước năm 2012.
• Như vậy, diện tích đất ở của hai anh chị bạn thực tế đã được xác định bằng việc xây dựng nhà ở. Nhưng phải đảm bảo diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở của hai anh chị trên phần đất được xác định là đất ở trên Giấy chứng nhận là 60m2. Nếu anh chị xây dựng nhà trên phần đất vườn tạp hoặc vượt quá diện tích được xác định là đất ở là sử dụng trái mục đích. Việc tách thửa đất ở trong trường hợp của gia đình bạn vẫn đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa.
• Tuy nhiên, về phần đất vườn thừa ít nhất phải có 200m2 thì mới đủ diện tích tối thiểu để tách thửa, với đất HNK theo quy định của UBND tỉnh Phú Yên là 100m2. Như vậy, nếu tách thì thửa đất còn lại sau khi tách sẽ không đủ diện tích tối thiểu thì sẽ không được tách thửa theo quy định tại khoản 1 điều 3 quy định về diện tích tối thiểu tách thửa ban hành kèm theo quyết định 11/2012/QĐ-UBND:

     “Điều 3. Các trường hợp không được tách thửa

     1. Thửa đất xin tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu kể từ thời điểm Quy định này có hiệu lực thi hành. Trừ trường hợp việc tách thửa đất đồng thời với việc xin hợp thửa với thửa đất liền kề (thửa đất được hình thành sau khi hợp thửa bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo Quy định này) để thuận lợi cho việc sử dụng đất thì được phép tách thửa.” [caption id="attachment_57044" align="aligncenter" width="450"] Diện tích tối thiểu tách thửa[/caption]

     2. Giải quyết phần diện tích không đủ diện tích tối thiểu tách thửa

     Khoản 2 điều 8 quy định ban hành kèm theo quyết định số 11/2012/QĐ-UBNĐ tỉnh Phú Yên có quy định như sau:

     “2. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời việc hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới hình thành.”

     Theo mong muốn của gia đình, đất chia cho anh bạn sẽ phải lớn hơn hoặc bằng đất của chị bạn cả đất ở và đất vườn thừa.

     Để tách được 172m2 đất vườn tạp này thành hai thửa đất gia đình bạn phải mua thêm đất vườn tạp cùng mục đích (HNK) của nhà bên cạnh để hợp thửa với phần diện tích đất vườn tạp còn thiếu. Như vậy, bạn vẫn phải mua thêm tối thiểu 100m2 đất HNK của nhà bên cạnh thì mới đủ điều kiện tách thửa đất của nhà bên đó. Có hai cách để giải quyết:

• Phương án 1: Để tránh mâu thuẫn và khó khăn trong việc tách thửa và hợp thửa, hai anh chị bạn có thể thỏa thuận, bên nào được chia nhiều đất ở hơn sẽ mua 100m2 đất HNK của nhà bên cạnh, bên còn lại nhận diện tích đất ở thấp hơn nhưng được nhận 172m2 đất HNK của gia đình.
• Phương án 2: Nếu hai bên không thỏa thuận được về việc phân chia này thì có thể mỗi bên chịu một nửa giá trị mua bán phần đất này. Sau đó thực hiện thủ tục tách thửa đồng thời với việc hợp thửa mỗi bên được một nửa diện tích HNK tức là 136m2.

     Trường hợp này, thủ tục thực hiện khá mất thời gian, vì phải thực hiện xong thủ tục tách thửa 100m2 đất HNK cho một trong hai anh chị, sau đó gia đình bạn mới thực hiện được thủ tục tách thửa chia đều cho hai anh chị bạn cùng với việc hợp thửa 100m2 đất này. Để tiết kiệm thời gian và chi phí hai bên nên có sự thỏa thuận theo phương án 1.

      Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Diện tích đất tối thiểu được tách thửa theo quy định
• Thủ tục và điều kiện tách thửa mua đất nông nghiệp tại Bình Phước