TÁCH THỬA MUA ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: tôi ở tỉnh Bình Phước. Vợ chồng tôi có ý định mua lại một lô đất được cắt từ đất nông nghiệp của một người cùng phường. Diện tích là 6×30m và không có thổ cư (chung sổ đỏ với chủ đất). Vậy Luật sư cho tôi hỏi bây giờ tôi có thể công chứng làm hợp đồng mua đất như thế nào và ở đâu để hợp pháp? Và thủ tục, điều kiện tách thửa mua đất nông nghiệp thực hiện như thế nào? Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi về thủ tục và điều kiện tách thửa mua đất nông nghiệp, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
• Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ban hành quy định diện tích tách thửa đất đối với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Phước.

Nội dung tư vấn:

   1. Điều kiện tách thửa mua đất nông nghiệp tại Bình Phước

   1.1 Điều kiện mua bán đất nông nghiệp

     Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

• Có giấy chứng nhận;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Ngoài ra, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, cần đáp ứng một số các điều kiện cụ thể quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

   1.2 Điều kiện tách thửa mua đất nông nghiệp ở Bình Phước

   Được quy định tại Điều 4 Quyết định 39/2008/QĐ-UBND như sau:

     "1. Đất nông nghiệp tại các phường thuộc thị xã Đồng Xoài, các thị trấn thuộc các huyện: Diện tích tách thửa tối thiểu là 500 m2 (năm trăm mét vuông).

     2. Đất nông nghiệp tại các xã còn lại thuộc thị xã Đồng Xoài và các huyện: diện tích tách thửa tối thiểu là 1.000 m2 (một ngàn mét vuông)."

     Như vậy, khi muốn tách thửa đất nông nghiệp, các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo được điều kiện về diện tích theo quy định trên. Theo như thông tin bạn trình bày, bạn mua thửa đất nông nghiệp có kích thước là 6x30 = 180m2, do vậy không đủ điều kiện để tách thửa đất và cấp GCNQSDĐ cho riêng thửa đất bạn muốn mua. Do đó, bạn có thể mua và đứng tên dưới hình thức đồng sở hữu với chủ sử dụng đất hiện tại hoặc tiến hành nhận chuyển nhượng đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở (nếu đủ điều kiện) và tiến hành tách thửa.

    2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

     Trong trường hợp này của bạn, do thửa đất bạn nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện để tách thửa, do vậy bạn tiến hành thủ tục chuyển nhượng và đăng ký biến động đất đai để đứng tên đồng sở hữu trong GCNQSDĐ.

     Về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

     "a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

     ...

     d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

     Như vậy, khi tiến hành mua bán, bạn đến phòng/văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất để làm thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán diện tích đất như trên.

     Sau khi có hợp đồng mua bán đã được công chứng, chứng thực, bạn tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai để được đứng tên đồng sở hữu trong GCNQSDĐ cùng với bên bán, khi đó quyền lợi của bạn mới được bảo đảm.

     Thủ tục đăng ký biến động và các nghĩa vụ tài chính tham khảo bài viết:

• Các loại thuế, phí và lệ phí người sử dụng đất phải nộp khi sang tên sổ đỏ
• Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

      Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.
     Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.