THỜI HẠN SỬ DỤNG NHÀ Ở XÃ HỘI

Câu hỏi của bạn:

     Em muốn mua nhà ở xã hội, cho em hỏi quyền sở hữu là 50 năm có đúng không ạ?

Câu trả lời của Luật sư:

  Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật nhà ở 2014;
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;
• QCVN 03:2009/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Nội dung tư vấn thời hạn sử dụng nhà ở xã hội

     1. Thời hạn sử dụng nhà ở xã hội

     Điều 55 Luật nhà ở 2014 quy định, nhà ở xã hội là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Theo các quy định hiện hành, không có quy định cụ thể nào về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội hay sở hữu nhà ở chung cư. Theo quy định tại khoản 1 điều 99 Luật nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ vào hai yếu tố sau:

• Cấp công trình xây dựng;
• Kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh

     Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2009/BXD quy định:

• Nhà chung cư được phân thành 4 cấp (từ cấp I đến cấp IV), nhà ở riêng lẻ được phân thành 2 cấp (III và IV) theo Bảng A.1 Phụ lục A;
• Cấp của nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ có các tầng hầm được chọn theo cấp cao hơn căn cứ số tầng trên mặt đất (Bảng A.1) hoặc số tầng hầm (Bảng A.2).

     Độ bền vững của công trình được chia ra 4 bậc theo quy định mục 2.2.1.8 của QCVN 03:2009 như sau:

• Bậc I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm;
• Bậc II: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;
• Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;
• Bậc IV: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

     2. Quyền sở hữu nhà ở xã hội khi hết niên hạn sử dụng

     Theo quy định tại khoản 2 điều 99 Luật nhà ở khi hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

• Trường hợp bảo đảm chất lượng và an toàn thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định
• Trường hợp bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm sau:
• Trường hợp phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới;
• Trường hợp khu đất không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
• Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
• Chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí tái định cư theo quy định tại điều 116 Luật nhà ở

     3. Thời hạn sử dụng nhà ở xã hội do mua của chủ sở hữu lần đầu

     Theo quy định tại khoản 1 điều 123 Luật nhà ở và điều 73 nghị định 99/2015/NĐ-CP, bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định. Trong thời hạn đó, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.

     Bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 1 điều 7 như sau: thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua. Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.

     Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thì thực hiện xử lý nhà ở theo quy định tại Điều 8 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu.

Bài viết tham khảo:

• Tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội
• Quy định của pháp luật về cho thuê cho thuê mua và bán nhà ở xã hội

     Để được tư vấn chi tiết về thời hạn sử dụng nhà ở xã hội, quý khách vui lòng liên hệ tới tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 1900 6178 để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.