CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Câu hỏi về cầm cố quyền sử dụng đất

    Tôi có công chứng sang nhượng một ngôi nhà, nhưng giữa chúng tôi có làm một văn bản cam kết giấy tay là cầm cố. Vậy xin cho hỏi giấy tay cam kết của chúng tôi có hiệu lực không. Xin cảm ơn

Câu trả lời về cầm cố quyền sử dụng đất

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cầm cố quyền sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về cầm cố quyền sử dụng đất như sau:

1. Căn cứ pháp lý về cầm cố quyền sử dụng đất

• Bộ luật dân sự 2015;
• Luật đất đai 2013

2. Nội dung tư vấn về cầm cố quyền sử dụng đất

     Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ có các quyền: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất chứ không có cầm cố quyền sử dụng đất mặc dù cầm cố tài sản là một trong các quyền của chủ sở hữu tài sản theo quy định của bộ luật dân sự.  [caption id="attachment_137885" align="aligncenter" width="347"] Cầm cố quyền sử dụng đất[/caption]

      Theo khoản 3 điều 188 luật đất đai, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Điều 310 bộ Luật dân sự 2015 cũng quy định: "Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký."  Như vậy, bộ luật dân sự có quy định về việc cầm cố quyền sử dụng đất cũng phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tức là cũng đăng ký giao dịch bảo đảm như thế chấp quyền sử dụng đất.

      Nhưng luật đất đai không công nhận quyền này nên không tiến hành việc đăng ký giao dịch bảo đảm được. Vì xét về bản chất của cầm cố tài sản, điều 309 Bộ luật dân sự 2015 quy định: "Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.".

    Quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt không thể giao cho người khác vì chuyển giao quyền sử dụng đất là phải đăng ký sang tên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và khi đã sang tên thì cầm cố không còn là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nữa. Tuy nhiên, thực tế nhiều người thực hiện việc cầm cố đất bằng hình thức là cầm, giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoàn toàn hiểu sai. Vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản, không phải là đối tượng của quyền cầm cố.

     Hợp đồng cầm cố của bạn còn hiệu lực hay không phụ thuộc vào nội dung của hợp đồng. Có thể nội dung của hợp đồng cầm cố là bạn không thực hiện được nghĩa vụ, hai bên đã thỏa thuận là bạn phải chuyển nhượng đất cho bên nhận cầm cố. Nên bạn đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận cầm cố. Khi đó, hợp đồng cầm cố của bạn hết hiệu lực. Việc thực hiện hợp đồng đó phụ thuộc vào sự tự nguyện thỏa thuận của các bên. Còn khi các bên có tranh chấp thì có thể hợp đồng cầm cố đó không được công nhận. Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp và đảm bảo về việc bạn đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ, hai bên có thể lập biên bản cam kết đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ kể từ thời điểm sang tên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Những điều cần lưu ý khi thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản theo quy định pháp luật
• Đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật hiện hành

     Để được tư vấn chi tiết về cầm cố quyền sử dụng đất, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email:lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.