Những lưu ý về điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất

     Với hiện trạng giá nhà đất đang tăng cao, nhiều người có nhu cầu mua bán nhà đất để sinh lời. Nếu bạn đang tìm hiểu quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, cụ thể là trong đó có những điều khoản gì cần lưu ý, ví dụ như số tiền cần đặt cọc là bao nhiêu, thời gian đặt cọc là bao lâu, phương thức thông báo đặt cọc là gì, các loại phí phát sinh khi giao dịch mua bán sẽ do ai trả,... thì bài viết sau đây sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên.

1. Đặt cọc mua bán nhà đất là gì?

     Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc cụ thể như sau:

     Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì đặt cọc mua đất là việc bên mua đất giao cho bên bán đất một khoản tiền trong một thời hạn để bảo đảm bên bán sẽ không bán mảnh đất đó lại cho người khác.

2. Tại sao cần phải ký kết hợp đồng đặt cọc?

     Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, thông thường bên bán và bên mua không biết đối phương là ai, cũng chưa biết được đối phương có uy tín không. Vậy nên ít nhất giữa các bên cần có một sự ràng buộc nhất định về số tiền đặt cọc và những thông tin cơ bản thể hiện trong hợp đồng đó. Điều này sẽ thể hiện rằng cả hai bên nghiêm túc và sẵn lòng thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

     Ngoài ra, việc lập hợp đồng đặt cọc còn để phòng trường hợp bên bán có đủ khả năng chuyển nhượng nhưng bên mua chưa đủ khả năng tài chính, hứa hẹn ngày giờ cụ thể chuyển đủ tiền để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Các bên đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và bên bán cam kết không tăng giá.

3. Hợp đồng đặt cọc cần có những nội dung gì?

Hợp đồng đặt cọc cũng là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:

• Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở);
• Thời hạn đặt cọc;
• Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động);
• Mức đặt cọc;
• Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc;
• Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp;
• Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…);
• Điều khoản thi hành.

4. Những điều khoản cần lưu ý trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất

4.1. Số tiền đặt cọc là vấn đề cần lưu ý đầu tiên?

     Vấn đề đầu tiên và cũng là quan trọng nhất mà các bên cần lưu ý trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất là số tiền đặt cọc. 

     Bộ luật dân sự 2015 không quy định về mức tiền đặt cọc. Do vậy các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc. Tuy nhiên trên thực tế nhiều người quá tin tưởng người bán đặt số tiền bằng với giá trị mảnh đất là điều rất rủi ro. Vì vậy, dù pháp luật không quy định nhưng để hạn chế rủi ro thì các bên nên thỏa thuận ở mức dưới 20% giá trị của hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà, đất.

     Ngoài ra, trong hợp đồng cũng cần ghi rõ số tiền đặt cọc này được dùng với mục đích để chuyển quyền sở hữu căn nhà với trị giá xx đồng, để tránh trường hợp khi đến ngày giao đất, bên bán đổi ý định và tăng giá nhà lên. 

3.2. Thời gian đặt cọc nên là bao lâu?

     Khi đã xác định được số tiền đặt cọc là bao nhiêu, thì cần tính đến thời hạn đặt cọc. Mục đích của việc thoả thuận về thời gian đặt cọc một phần là để người mua chuẩn bị đủ số tiền thanh toán mua đất, hai là để tránh tình trạng một trong hai bên phá cọc.

     Hiện các quy định về pháp luật cũng không quy định thời gian tối đa của hợp đồng đặt cọc. Do đó người mua và người bán có thể tự do thỏa thuận về thời gian đặt cọc. Tuy nhiên nên để thời hạn đặt cọc càng ngắn càng tốt, thường là 7-15 ngày.

3.3. Phương thức thông báo trong đặt cọc? 

     Điều khoản tiếp theo cần chú ý là phương thức thông báo. Trong quá trình mua bán, các bên cần có phương tiện chung để giao tiếp cũng như trao đổi thông tin. Để tránh trường hợp khi người mua đã giao tiền cọc, đến thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất nhưng không thể liên lạc được với người bán do liên lạc nhầm vào số điện thoại cũ, khiến quá trình chuyển nhượng bị gián đoạn.

     Để tránh tình trạng này, người mua nên thêm điều khoản về phương thức thông báo. Trong đó sẽ ghi rõ số điện thoại của các bên và thống nhất đó là phương thức liên lạc duy nhất. Chỉ cần một trong hai bên gửi tin nhắn thành công thì được coi là đã liên lạc, không được lấy lý do chưa nhận được tin nhắn để chối bỏ nghĩa vụ.

3.4. Thoả thuận về các loại phí cần thiết trong đặt cọc?

     Sở dĩ cần thoả thuận về các loại phí trong đặt cọc là vì khi thực hiện giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở, sẽ có rất nhiều loại phí cần đóng, đó là: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng hợp đồng mua bán, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ lần đầu,... Mỗi một loại phí này sẽ có giá trị phần trăm dựa vào giá trị tài sản nhà đất đang tiến hành mua bán, vậy nên để tránh trường hợp không thoả thuận rõ, hai bên đùn đẩy trách nhiệm thanh toán cho nhau, thì nên thống nhất ngay từ đầu để quá trình chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng và mượt mà.

3.5. Số tiền thanh toán còn lại cần quy định thế nào?

     Số tiền đặt cọc mới chỉ đảm bảo rằng bên bán sẽ bán nhà đất cho bên mua, vâỵ nên số tiền còn lại chưa thanh toán trên tổng giá trị tài sản cũng là một vấn đề đáng lưu ý. Điều khoản về số tiền thanh toán rất quan trọng vì nó sẽ đặt ra nghĩa vụ cho bên mua là thanh toán vào thời điểm nào, và cụ thể là bao nhiêu tiền để tránh trường hợp đến hạn chuyển nhượng mà bên mua lại đòi giảm giá tiền hoặc ngược lại là bên bán đòi nâng giá.

     Như vậy, khi làm hợp đồng đặt cọc, các bên cũng nên quy định chi tiết về số tiền cần phải thanh toán khi đã trừ tiền cọc, và cần thanh toán vào thời điểm nào, trước hoặc sau khi chuyển nhượng nhà đất, tuỳ theo thoả thuận của các bên.

     Ví dụ, bên A đồng ý mua nhà/đất của bên B có trị giá 1 tỷ. Cả hai thỏa thuận số tiền đặt cọc là 30 triệu. Như vậy trong hợp đồng đặt cọc, bên A hẹn thời gian giao đất cụ thể (1 tuần, 1 tháng tính từ thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà) sẽ quay lại thanh toán đủ số tiền còn lại. Bên B có nghĩa vụ giữ bất động sản và không được mua bán trao tặng lại cho người khác. Bên A có nghĩa vụ thanh toán tiền bất động sản đúng kỳ hạn.

     Trong trường hợp bên bán ủy quyền cho bên mua đóng thuế khi bán đất, thì bên mua cũng có thể thoả thuận với bên bán để giữ lại một phần tiền vì chẳng may trong quá trình đăng ký sang tên có trục trặc gì (ví dụ đất bị tranh chấp, đất bị lấn chiếm, xây dựng sai phép…) thì bên bán cũng nên có trách nhiệm hỗ trợ bên mua giải quyết vấn đề để bên mua đăng ký sang tên trong thời gian sớm nhất có thể.

3.6. Phạt vi phạm về những vấn đề gì?

     Vấn đề phạt vi phạm cũng là vấn đề vô cùng quan trọng trong hợp đồng đặt cọc. Điều khoản này quan trọng vì không thể lường trước được liệu các bên có hành vi vi phạm nghĩa vụ đặt cọc hay không, chẳng hạn như bên mua không nộp đủ số tiền như trong hợp đồng hoặc bên bán không giao đất như đã thoả thuận. Vì vậy, trong hợp đồng đặt cọc nên có thoả thuận về phạt vi phạm để đảm bảo các bên nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ của mình.

     Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc.
• Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
• Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015.

4. Hỏi đáp về những điều khoản cần lưu ý trong hợp đồng đặt cọc mua đất

Câu hỏi 1. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Pháp luật không bắt buộc Hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên chỉ ký giấy tay thì HĐ đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý, theo Điều 328 BLDS 2015.

Câu hỏi 2. Đặt cọc để mua một phần thửa đất chưa tách thửa có được không?

Để tránh tranh chấp thì nên tách thửa rồi đặt cọc. Sẽ xác thực trong việc xác định giao kết hợp đồng đối với phần diện tích là bao nhiêu và được thể hiện cụ thể nếu có trích đo. Tránh trường hợp đặt cọc xong rồi mà phần diện tích lại không đủ điều kiện tách thửa.

Câu hỏi 3. Bên nhận cọc thỏa thuận phạt cọc gấp 10 lần nếu bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ đặt cọc thì có được không?

Được. Vi theo quy định tại khoản 2 điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì nếu các bên có thỏa thuận thì vẫn chấp nhận.

     Bài viết tham khảo:

• Dịch vụ kê khai hồ sơ xin cấp sổ đỏ 
• Căn cứ yêu cầu đòi bồi thường tiền đặt cọc mua bán đất
• Hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Liên hệ Luật sư tư vấn về đặt cọc mua bán nhà đất

Nếu bạn đang gặp những vướng mắc về những điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua đất mà không thể tự mình giải quyết được thì bạn nên gọi ngay cho Luật Sư thay vì phải mất thời gian nghiên cứu vì có nghiên cứu cũng không thể hiểu rộng bằng Luật Sư, vì vậy để tránh những rủi ro không đáng có, bạn nên tham khảo ý kiến Luật Sư. 

+ Luật Sư tư vấn miễn phí qua tổng đài: 19006500 

+ Tư vấn qua Zalo: Số điện thoại zalo Luật Sư: 0931191033

+ Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi tới địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com

Chuyên viên: Trần Bảo Ngọc