CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG ĐÚNG CHỦ THỂ Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tôi là chủ sở hữu nhà ở và đất đai, khi tôi đi vắng thì UBND xã đã làm thủ tục cho người khác (vợ tôi) để bán nhà, bán đất ở mà tôi không biết. Giấy CNQSD đất đã bị chia tách và bán cho nhiều hộ khác mà tôi không biết. Vậy tôi muốn đòi lại số tài sản đó thì làm thế nào? Thủ tục ra sao? Cho tôi xin mẫu! Tôi xin cám ơn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Luật hôn nhân và gia đình 2014;
• Luật khiếu nại 2011;
• Bộ luật dân sự 2015;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Nội dung tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng chủ thể:

    1. Xác định lại chủ thể được thực hiện quyền sử dụng đất trong Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng chủ thể

     Theo thông tin bạn cung cấp, bạn là chủ sở hữu nhà đất, khi bạn đi vắng vợ bạn đã bán nhà đất mà không cho bạn biết. Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên bạn cần xác định rõ thời điểm tạo lập tài sản là quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân hay trước thời kỳ hôn nhân.

• Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một người là vợ hoặc chồng là tài sản chung của vợ chồng:

      Khoản 1 điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình quy định:

     “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

     Khoản 2 điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình quy định

     "Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

     …

     3. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này."

     Căn cứ theo điều 35 Luật hôn nhân và gia đình việc định đoạt tài sản chung là bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Khoản 2 điều 24 cũng quy định vợ chồng có thể ủy quyền cho nhau để xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt giao dịch phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Như vậy, việc vợ bạn bán đất mà không thông báo và không được sự đồng ý của bạn là trái quy định của pháp luật căn cứ theo khoản 2 điều 26 Luật hôn nhân và gia đình.

• Trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất được hình thành trước thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của bạn căn cứ theo điều 43 Luật hôn nhân và gia đình. Bạn có quyền thực hiện giao dịch liên quan tài sản đó trừ trường hợp bạn ủy quyền cho người khác (ở đây là vợ bạn). Tuy nhiên, nếu nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng khi thực hiện giao dịch bạn phải đảm bảo chỗ ở cho vợ chồng căn cứ theo điều 31 Luật hôn nhân và gia đình.

     Như vậy, dù trong trường hợp nào muốn thực hiện giao dịch mua bán nhà đất đều phải được sự đồng ý của bạn. Việc thực hiện giao dịch mua bán nhà đất của vợ bạn là chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng chủ thể. [caption id="attachment_55159" align="aligncenter" width="450"] Chuyển nhường quyền sử dụng đất không đúng chủ thể[/caption]

     2. Thẩm quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Căn cứ điều 79 nghị định 43/2014/NĐ-CP, sau khi người sử dụng đất nộp hồ sơ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã, UBND cấp xã gửi hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết.

     Với trường hợp phải cấp giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận cho người mua đất.

     Văn phòng đăng ký đất đai gửi kết quả cho UBND cấp xã để trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

     Như vậy UBND cấp xã chỉ là nơi tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không có thẩm quyền thực hiện thủ tục như bạn hiểu.

    3. Trình tự thủ tục đòi đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng chủ thể

     Căn cứ theo khoản 2 điều 133 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch mua bán nhà đất trong trường hợp của bạn không bị vô hiệu do quyền sử dụng đất đã được chia tách và đăng ký chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bạn không có quyền đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất.

     Tuy nhiên, bạn có quyền khiếu nại về việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng chủ thể của Văn phòng đăng ký đất đai dẫn đến việc giao dịch mua bán được xác lập. Trình tự khiếu nại căn cứ theo Luật khiếu nại 2011 như sau:

     Bước 1: Bạn nộp đơn khiếu nại lần đầu đến Văn phòng đăng ký đất đai. Giám đốc văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tổ chức đối thoại và lập thành văn bản giải quyết khiếu nại, hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại. Việc giải quyết khiếu nại lần đầu thực hiện trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý.

     Bước 2: Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại lần đầu bạn có thể gửi đơn khiếu nại lần hai đến Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường trong thời gian 30 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu. Quá thời hạn này bạn có thể khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án.

     Bạn có thể tham khảo mẫu đơn khiếu nại tại Tải mẫu đơn khiếu nại mới nhất theo quy định của pháp luật

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai được quy định như thế nào
• Xác định và phân loại đối tượng khiếu nại hành chính về quản lý đất đai

     Để được tư vấn chi tiết về lĩnh vực đất đai, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 24/7: 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.