QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

Câu hỏi của bạn:

     Kính gửi đoàn Luật sư Luật Toàn Quốc,

     Vào năm 2001, tôi có mua căn nhà diện tích là 84,7m2 (có giấy chứng  nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở). Phía sau nhà là ao vườn đã được hợp thức hoá thổ cư năm 2003 (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thổ cư lâu dài), diện tích là 121m2. Đến năm 2014, tôi có chuyển  nhượng trao tặng cho em gái tôi căn nhà phía trước là 84,7m2. Em tôi đã bán cho chủ khác và chừa cho gia đình tôi phía sau đường đi vào nhà là 1mx12m nhưng không có bản vẽ chừa lối đi riêng cho gia đình tôi phía  sau.

     Nay chúng tôi phải mang tiếng là đi nhờ trên lối đi của họ. Tôi rất bức xúc vì căn nhà tôi đã ở lâu năm nhưng lại không có lối đi riêng biệt cho gia đình tôi vì ở căn nhà phía sau. Nay tôi muốn yêu cầu cho gia đình tôi có lối đi riêng biệt và tôi phải làm đơn thế nào? Gửi đến cơ quan chức năng nào có trách nhiệm giải quyết? Rất mong đoàn luật sư Luật Toàn Quốc hướng dẫn.

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Bộ luật dân sự 2015.

Nội dung tư vấn quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

     1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

     Theo thông tin và hình ảnh bạn cung cấp, sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất phía trước (thửa A), thửa đất phía sau (thửa B) của bạn bị các thửa đất xung quanh vây bọc và không có lối đi ra đường lộ giới. Khoản 2 điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     “1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

     Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

     Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     Như vậy, bạn có quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất trước (thửa A) dành cho mình một lối đi hợp lý. Thửa B là bất động sản hưởng quyền theo quy định tại điều 245 Bộ luật dân sự 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề.

     “Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

     Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”

     Theo đó, gia đình bạn chỉ được quyền sử dụng đối với phần lối đi này mà không có quyền định đoạt hay chiếm hữu. Tức là việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề không làm thay đổi chủ sở hữu của phần đất này. [caption id="attachment_76572" align="aligncenter" width="450"] Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề[/caption]

     2. Xác lập quyền hạn chế đối với bất động sản liền kề

     Điều 247 Bộ luật dân sự quy định về hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

     “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”

     Điểm l khoản 4 điều 95 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề phải đăng ký biến động với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy quyền này phát sinh hay có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kèm theo đó là bản đồ thể hiện rõ vị trí thể hiện phần lối đi được sử dụng hạn chế đó.

     Theo đó, hai bên phải có văn bản thỏa thuận về việc sử dụng lối đi chung có xác nhận của UBND cấp xã kèm theo bản vẽ thể hiện phần lối đi gia đình bạn được hưởng quyền hạn chế. Nếu hai bên không tự thỏa thuận được có thể nhờ UBND cấp xã giải quyết để hai bên thống nhất. Gia đình bạn phải đền bù cho chủ sở hữu mảnh đất đó để được sử dụng hạn chế lối đi này giá trị hợp lý. Sau khi có văn bản thỏa thuận, nộp hồ sơ đăng ký biến động tại bộ phận một cửa. Hồ sơ bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hai bên;
• Đơn đăng ký biến động;
• Văn bản thỏa thuận kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí lối đi do địa chính xã đo đạc;
• Bản sao công chứng chứng minh thư, sổ hộ khẩu của hai bên;

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Tranh chấp quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề
• Thủ tục đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

     Để được tư vấn chi tiết về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai 19006500 để được tư vấn chi tiết hoặc gửi câu hỏi về Email:lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất.      Luật Toàn Quốc xin chân thành ơn.