Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về vấn đề lập vi bằng khi mua bán đất nông nghiệp, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2013;
• Thông tư liên tịch 09/2014/TTLT- TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC hướng dẫn thực hiện thí điểm chế định Thừa phát lại theo Nghị quyết 36/2012/QH13 do Bộ trưởng Bộ Tư pháp - Chánh án Tòa án nhân dân tối cao - Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân tối cao - Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

Nội dung tư vấn lập vi bằng khi mua bán đất nông nghiệp:

1. Giá trị của vi bằng khi mua bán đất nông nghiệp

     Điều 7 Thông tư liên tịch 09/2014/TTLT- TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC quy định:

• Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.
• Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng.

     Cũng như các giao dịch khác, trong giao dịch về đất đai, cụ thể là mua bán đất, vi bằng có giá trị ghi nhận sự kiện hai bên xác lập với nhau một giao dịch, có một sự kiện đã diễn ra đó là các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao tiền và nhận tiền mua bán…. Sự kiện đó được ghi nhận trong văn bản được gọi là vi bằng.

     Trong trường hợp giao dịch đó phát sinh tranh chấp, vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết tranh chấp đó, đảm bảo quyền lợi của các bên.

     Tuy nhiên, tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định về hình thức của hợp đồng mua bán đất như sau:

     “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

     Như vậy, theo quy định của pháp luật về đất đai, hình thức của các giao dịch về đất đai đó là văn bản phải được công chứng, chứng thực. Vi bằng không phải là hình thức quy định của giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

     Do vậy, khi mua bán đất nên lựa chọn hình thức công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp không đủ điều kiện công chứng, chứng thực thì lập vi bằng để ghi nhận sự kiện đã diễn ra. Nếu mảnh đất của bạn đã có sổ đỏ thì bạn nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh mọi sự rủi ro sau này.

     Nếu bạn vẫn muốn lập vi bằng khi mua bán đất nông nghiệp, bạn có thể tham khảo về thủ tục lập vi bằng cũng như hồ sơ cần khi lập vi bằng trong bài viết sau: Thủ tục lập vi bằng khi mua bán nhà đất năm 2018  [caption id="attachment_82273" align="aligncenter" width="387"] lập vi bằng khi mua bán đất nông nghiệp[/caption]

2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất thổ cư

     Đất nông nghiệp của bạn có lên được đất thổ cư hay không không phụ thuộc vào thời gian bạn sử dụng đất mà phụ thuộc vào các căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.   

     Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất. Cụ thể như sau: 

     “Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

     1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

     2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

     Về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính phải nộp vui lòng tham khảo bài viết: 

• Xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
• Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ 1/1/2018

     Để được tư vấn chi tiết về lập vi bằng khi mua bán đất nông nghiệp, quý khách vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6500 để để được luật sư tư vấn hoặc gửi câu hỏi về địa chỉ Gmail: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi sẽ giải đáp toàn bộ câu hỏi của quý khách một cách tốt nhất!

     Xin chân thành cảm ơn!