THẾ CHẤP MỘT THỬA ĐẤT CHO NHIỀU KHOẢN VAY

Kiến thức của bạn:

     Thế chấp một thửa đất cho nhiều khoản vay có được không?

Kiến thức của luật sư

Cơ sở pháp lý

• Bộ Luật dân sự 2015
• Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về giao dịch bảo đảm
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

Nội dung kiến thức

1. Thế chấp một thửa đất cho nhiều khoản vay

     Điều 296 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 296. Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

3. Trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thỏa thuận khác.”

     Như vậy, theo quy định của pháp luật, thế chấp một thửa đất cho nhiều khoản vay được thực hiện nếu giá trị thửa đất tại thời điểm xác lập thế chấp lớn hơn tổng giá trị các khoản vay được bảo đảm.

     Căn cứ điều 28 nghị định 163/2006/NĐ-CP, nghĩa vụ của người nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp được dùng quyền sử dụng đất để thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự là giao lại GCN quyền sử dụng đất cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp. Sau 5 ngày kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký phải trả lại cho người nhận thế chấp.

2. Xử lý thửa đất đã thế chấp cho nhiều khoản vay để thu hồi nợ.

2.1. Xử lý tài sản thế chấp

     Khi một nghĩa vụ đến hạn phải thanh toán thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên nhận thế chấp đều được tham gia xử lý tài sản căn cứ theo khoản 3 điều 296 Bộ Luật dân sự 2015.

     Việc xử lý tài sản thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thực hiện theo thỏa thuận của bên thế chấp và các bên nhận thế chấp, nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì thửa đất được bán đấu giá căn cứ theo khoản 2 điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP.

     Căn cứ điều 81 nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 53 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ quy định như sau:

• Được xử lý theo thỏa thuận.
• Trường hợp không xử lý được thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

2.2. Thứ tự ưu tiên thanh toán nợ

Điều 308 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 308. Thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm

1. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau: 

a)Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;”

Điều 297 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

     “Điều 297. Hiệu lực đối kháng với người thứ ba

1. Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.

2. Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm được quyền truy đòi tài sản bảo đảm và được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan.”

     Theo quy định của pháp luật, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba nên bên nhận thế chấp được quyền truy đòi tài sản và được ưu tiên thanh toán theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng là thời điểm đăng ký thế chấp.

     Tuy nhiên trên thực tế, các ngân hàng thường không chấp thuận việc thế chấp một thửa đất cho nhiều khoản vay tại nhiều ngân hàng vì khó xử lý tài sản để thu hồi nợ do giá trị của bất động sản theo giá thị trường tại từng thời điểm thay đổi nên khó đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Và GCN quyền sử dụng đất phải do bên ngân hàng giữ nên không đảm bảo thủ tục để vay tại ngân hàng khác.

      Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Hiệu lực đối kháng với người thứ ba

     Trên đây là quy định của pháp luật về vấn đề thế chấp một thửa đất cho nhiều khoản vay. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Luật Toàn Quốc qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi thư về địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.                                    

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng