CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT VƯỜN SANG ĐẤT Ở NHƯ THẾ NÀO?

Câu hỏi của bạn:

     Chào luật sư. Tôi có vấn đề xin được tư vấn như sau

     Tôi mua nhà được một năm, khi mua còn mù về luật đất đai, nhà có diện tích 68m2 50m2 là đất thổ cư còn lại là đất vườn, nên nhà không có giấy phép xây dựng. Nay tôi muốn lên đất thổ cư cho phần còn lại và xin giấy phép thì có được không ạ? và làm như vậy có bị xử lý vi phạm gì không thưa luật sư.

     Tôi nghe nói theo luật là phải tháo dỡ rồi xin giấy phép, vậy mình còn cách nào không phải tháo dỡ không

     Mong luật sư giải đáp giúp, cảm ơn luật sư.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở như thế nào chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Luật xây dựng 2014
• Nghị định 121/2013/NĐ- CP quy định về việc xử phạtvi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng
• Nghị định 180/2007/NĐ- CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị

Nội dung tư vấn:

     Thứ nhất, tự xây nhà khi chưa xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở xử lý thế nào

     Bởi thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ để chúng tôi tư vấn chính xác trong trường hợp của bạn như: bạn mua đất năm nào, xây dựng nhà ở vào thời gian nào, đất của bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa, bạn xây dựng hết toàn bộ diện tích đất có làm nhà ở hay chỉ một phần trong đó… Do vậy, chúng tôi sẽ đưa ra quan điểm tư vấn tổng quát cho bạn trong trường hợp này như sau:

• Hiện, có hai tình huống phát sinh trong trường hợp xây dựng nhà mà không xin phép của bạn, đó là: việc xây dựng nhà của gia đình bạn có thể thuộc vào trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng. Quy định chi tiết bạn vui lòng tham khảo tại link: Các công trình được miễn giấy phép xây dựng theo luật xây dựng 2014 
• Hoặc trường hợp thứ hai, xây dựng công trình phải có giấy phép xây dựng nhưng bạn không xin phép. Trong trường hợp này lại phải phân chia thành việc công trình bạn vẫn đang được xây dựng hay đã chấm dứt việc xây dựng/ và công trình xây dựng đó có phù hợp với quy hoạch xây dựng tại hay không.

     Tuy nhiên, trước hết, theo quy định tại khoản 17 điều 3 nghị định 121/2013/NĐ- CP và điều 12 nghị định 180/2007/NĐ- CP việc xử phạt vi phạm đối với công trình xây dựng không phép mà buộc phải xin giấy phép xây dựng như sau:

     Bước 1: Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị

    Bước 2: Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;

    Bước 3: cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.

     Hoặc trong trường hợp đối với những công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng thì khoản 2 điều 12 nghị định 180/2007/NĐ- CP quy định cách xử lý vi phạm này như sau:

     Bước 1: Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù hợp với vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

     Bước 2: Nếu chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp Giấy phép xây dựng và bị áp dụng các biện pháp như: ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;

     Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng thì bị cưỡng chế phá dỡ.

     Bước 3: Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mới được tiếp tục thi công xây dựng.

     Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp thì phải bị cưỡng chế phá dỡ theo quy định và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ;

     Bước 4: Trường hợp chủ đầu tư bị từ chối cấp Giấy phép xây dựng hoặc không có Giấy phép xây dựng sau thời hạn quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình vi phạm, nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.

• Như vậy, công trình xây dựng nhà ở của bạn cũng có thể bị xử lý vi phạm hành chính, buộc phải tháo dỡ nếu như trong thời hạn xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng là 2 năm theo quy định của pháp luật. Hoặc có thể xin cấp giấy phép bổ sung nếu thuộc trường hợp tại khoản 2 điều 12 nghị định 180/2007/NĐ- CP quy định trên.

     Trình tự, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới bạn vui lòng tham khảo theo đường link dưới đây:

     Các công trình được miễn giấy phép xây dựng theo luật xây dựng 2014

     Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới theo luật xây dựng 2014 [caption id="attachment_44038" align="aligncenter" width="300"] Chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở[/caption]

     Thứ hai, chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở được thực hiện như thế nào

     Theo quy định tại điểm d khoản 1, điều 57 luật đất đai 2013 việc chuyển mục đích sử dụng đất vườn (luật đất đai quy định đây là đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) thì phải có sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được quy định tại điều 60 nghị định 43/2014/NĐ- CP và hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 6 thông tư 30/2014/TT- BTNMT, cụ thể được quy định như sau:

     Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

     Hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu)
• Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc
• Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân...

     Nơi nộp hồ sơ: đối với hộ gia đình, cá nhân thì nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai- phòng tài nguyên môi trường

     Bước 2: Thẩm tra hồ sơ

    Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     Bước 3: Trả kết quả

     Người sử dụng đất nhận kết quả theo thời gian ghi trong giấy hẹn  

     Lưu ý: Chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn vui lòng tham khảo: Những chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật

     Một số bài viết cùng chuyên mục bạn có thể tham khảo:

     Cấp sổ đỏ cho đất bị xử phạt về xây dựng có được không?

    Quy định của pháp luật về mức xử phạt hành vi xây dựng không có giấy phép, xây dựng sai giấy phép

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở như thế nào. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng