XÂY NHÀ SAU NĂM 2004 CÓ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG

Câu hỏi của bạn:

     Kính thưa đoàn Luật sư, trước hết tôi xin được kính chúc sức khỏe và chúc công ty thành công, phát triển. Tôi mong công ty tư vấn cho tôi như sau. Tôi có thửa đất đang muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tại Tp Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai. Về nguồn gốc đất đã được UBND xã xác nhận sử dụng ổn định từ 1998 đến nay và đã qua nhiều chủ, đất tôi mua lại từ năm 2004, năm 2008 tôi làm một gian nhà diện tích 15m vuông. Nay tôi làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí đất thì được trả lời là không làm được vì cất nhà sau 2004, vậy tôi xin hỏi trường hợp tôi của tôi vướng gì, phải làm thế nào?. Trong trường hợp tôi xin xác minh lại của Ubnd xã về nguồn gốc đất nếu đã ổn định từ trước 15/10/1993 và không tranh chấp thì khi tôi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính không (nếu có thì bao nhiêu %). Mong thư trả lời của quý công ty.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về xây nhà sau năm 2004 có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

Nội dung tư vấn:

     Một là, hiện nay bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã xây nhà vào năm 2008 thì có vướng mắc gì

     Hiện tại, thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ, vì vậy, dựa trên những dữ liệu mà bạn cung cấp, chúng tôi sẽ đưa ra quan điểm tư vấn tổng quát nhất cho vấn đề này của bạn.

     Theo quy định tại khoản 2, điều 101, luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở khi người sử dụng đất không có một trong số các giấy tờ quy định tại điều 100 luật đất đai hoặc điều 18 nghị định 43/2014/NĐ- CP gồm có:

• Sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004;
• Không vi phạm pháp luật về đất đai;
• Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

     Do đó, các vướng mắc mà bạn gặp phải trong trường hợp này sẽ xoanh quanh các điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ. Ví dụ như: việc mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng sử dụng đất có đúng quy định không? Đất sử dụng ổn định lâu dài từ thời điểm nào? Có phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hay không? Đất có tranh chấp không?..Còn lý do mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa ra là do bạn xây nhà sau năm 2004 thì bạn cần hỏi rõ lại căn cứ pháp lý để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trả lời cho bạn. Lưu ý: bạn cần phải gửi đơn yêu cầu tới cơ quan đã trả lời bạn xây nhà sau năm 2004 thì không được cấp sổ để được giải đáp? [caption id="attachment_40817" align="aligncenter" width="275"] Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[/caption]

     Hai là, bạn xin xác nhận của Ủy ban nhân dân xã về việc đất đã được sử dụng ổn định trước 15/10/1993 thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính không?

    Theo quy định của pháp luật thì bạn vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính trong trường hợp đất sử dụng ổn định, không tranh chấp từ trước 15/10/1993. Gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trích lục bản đồ địa chính hoặc trích lục bản vẽ địa chính..; ngoại trừ trường hợp bạn được miễn tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật. Hai trường hợp này bạn có thể tham khảo tại:

     Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật

     Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất

     Còn lại, nếu không thuộc trường hợp được miễn thì theo quy định tại điều 6 nghị định 45/2014/NĐ- CP tiền sử dụng đất phải đóng cụ thể như sau:

     "Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

     1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

     a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

     2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

     Tóm tắt tiền sử dụng đất như sau: trường hợp không có giấy tờ, sử dụng ổn định trước 15/10/1993 thì được miễn trong hạn mức công nhận đất ở, diện tích vượt hạn mức đóng 50% tiền sử dụng đất; nếu có vi phạm thì phải đóng 50% trong hạn mức công nhận đất ở và 100% ngoài hạn mức công nhận đất ở.

     Lệ phí trước bạ: 0,5%. Phí trích lục bản đồ địa chính hoặc đo vẽ địa chính; phí thẩm định hồ sơ..: theo quy định riêng của từng tỉnh.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

     Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

     Thắc mắc về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Các loại chi phí phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về xây nhà sau năm 2004 có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng