TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM THÀNH ĐẤT Ở

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào anh chị luật sư, tôi có câu hỏi muốn được tư vấn như sau:

     Tôi có nhà tại thành phố X. Năm 2001 tôi mua 1 lô đất tại xóm Y, xung quanh mọi người tự xây dựng nhà ở, được xác định là đất trồng cây hàng năm, nay tôi làm sổ chuyển quyền sử dụng thành đất ở thì sở tài nguyên và môi trường tính thuế đất 100%. Nhưng khi đọc về luật đất đai mua trước tháng 7/2004 thì được giảm 50%. Xin cho biết đất tôi mua từ năm 2001 có được giảm 50% không?

Xin trân trọng cám ơn quý luật sư

 Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm thành đất ở, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP - quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

Nội dung tư vấn:

      1. Điều kiện chung để được chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm thành đất ở

• Theo quy định của luật đất đai 2013 đất trồng cây hàng năm là đất nông nghiệp, đất ở là đất phi nông nghiệp. Căn cứ điểm d, khoản 1, điều 57 luật đất đai việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

     “1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm (…):

     d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (…)”

• Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được quy định tại điều 69 nghị định 43/2014/NĐ- CP và điều 6 thông tư 30/2014/TT- BTNMT. Cụ thể như sau:

     Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai- Sở tài nguyên môi trường thực hiện các công việc sau:

     Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     Lưu ý: hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• Các giấy tờ người sử dụng đất đã nộp
• Biên bản xác minh thực địa
• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
• Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT- BTNMT

     Bước 3: Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và nhận kết quả thủ tục hành chính. [caption id="attachment_51441" align="aligncenter" width="367"] Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm[/caption]

     2. Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm thành đất ở

     Tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm thành đất ở là nghĩa vụ của cơ quan thuế, thuộc bước 2 nêu trên. Nghĩa vụ của bạn là hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp chứng cứ về việc đã hoàn thành tới cơ quan tài nguyên môi trường có thẩm quyền để được thực hiện thủ tục hành chính chuyển mục đích sử dụng đất.

     Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp của gia đình bạn- của hộ gia đình, cá nhân từ đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo quy định tại điểm a, b, khoản 2, điều 5, nghị định 45/2014/NĐ- CP, cụ thể như sau:

     “2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

     a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (…)”

     Điều này được hướng dẫn chi tiết tại khoản 2, 3, điều 5 thông tư 76/2014/TT- BTC như sau:

     “2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

     a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

     b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (…)

     3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

     a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.

     b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này (…)”

     => Từ các căn cứ pháp lý nêu trên:

• Khi bạn chuyển đất trồng cây hàng năm là đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở; hoặc chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở => thu tiền bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
• Khi chuyển mục đích từ đất trồng cây hàng năm (đất nông nghiệp) có nguồn gốc là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở => thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

     Do vậy, từ những tư vấn nêu trên của chúng tôi, tùy vào nguồn gốc cụ thể của diện tích đất trồng cây hàng năm của gia đình bạn để tính số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định pháp luật hiện hành. 

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

     Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức kinh tế

     Xác định hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất

     Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức kinh tế

     Quy định của pháp luật về chuyển từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm thành đất ở. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected] để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:               

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng