TẶNG CHO ĐẤT HAI VỢ CHỒNG CHỈ CÓ MỘT NGƯỜI KÝ NHẬN CÓ ĐƯỢC KHÔNG

Câu hỏi của bạn:

     Kính gửi Công ty Luật Toàn quốc

     Kính nhờ Quý Công ty tư vấn giúp gia đình Tôi tình huống như sau:

     Tại thời điểm 05/04/2013, Bố Mẹ Tôi có đến một văn phòng công chứng trên địa bàn đang sinh sống để làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho Anh trai Tôi. Tại đây, VPCC có lập Hợp đồng tặng cho QSDĐ, trong đó: Trang 1 của Hợp đồng có ghi rõ: Bên nhận tặng cho gồm có tên của anh trai và CHỊ DÂU Tôi. Tuy nhiên, Chị dâu Tôi lại không hề ký kết vào Hợp đồng tặng cho này (chỉ có anh trai Tôi ký vào Bên nhận tặng cho). Sau đó, tại trang 4 Lời chứng của công chứng viên cũng chỉ chứng nhận việc Bố Mẹ Tôi tặng cho anh trai Tôi (trang này chứng nhận rằng bên nhận tặng cho chỉ có duy nhất tên của Anh trai Tôi).

     Tiếp đến, gia đình Tôi mang sổ đỏ ra Huyện để làm thủ tục sang tên, thì trên Huyện lại cấp sổ đỏ có ghi tên cả anh trai và chị dâu Tôi.

     Tôi xin nhờ Quý công ty trả lời giúp:

     1. Hợp đồng tặng cho như vậy có sai sót gì không (trang 1 có tên chị dâu Tôi, nhưng chị dâu Tôi không ký nhận tặng cho trên Hợp đồng, và VPCC cũng chỉ chứng nhận việc tặng cho 1 mình anh trai Tôi). Tài sản tặng cho này được hiểu là rài sản riêng của anh trai Tôi hay tài sản chung của hai vợ chồng?

     2. Nếu căn cứ trên Hợp đồng tặng cho này mà cấp sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng của anh trai Tôi thì đúng hay sai?

     Rất mong sớm nhận được câu trả lời của Quý Công ty.

     Trân trọng cảm ơn Quý Công ty

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về Tặng cho đất hai vợ chồng chỉ có một người ký nhận có được không? chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Luật công chứng 2014

Nội dung tư vấn:

     1. Ký nhận trong văn bản công chứng

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. [/symple_box]

     Tại thời điểm văn bản giao dịch trên được ký kết là năm 2013, khi đó luật công chứng 2014 chưa có hiệu lực pháp lý. Do vậy mà các văn bản công chứng được tiến hành theo quy định của luật công chứng 2006.

     Thứ nhất, trên trang đầu tiên của văn bản công chứng theo như trình bày của bạn là có ghi tên bên nhận tặng cho là có hai người: anh trai và chị dâu bạn. Theo quy định tại điều 41, luật công chứng 2006 và nay là điều 48 luật công chứng 2014 thì: “1. Người yêu cầu công chứng, người làm chứng phải ký vào văn bản công chứng trước mặt công chứng viên. 2. Việc điểm chỉ được thay thế việc ký trong văn bản công chứng trong các trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng không ký được do khuyết tật hoặc không biết ký. Khi điểm chỉ, người yêu cầu công chứng, người làm chứng sử dụng ngón trỏ phải; nếu không điểm chỉ được bằng ngón trỏ phải thì điểm chỉ bằng ngón trỏ trái; trường hợp không thể điểm chỉ bằng hai ngón trỏ đó thì điểm chỉ bằng ngón khác và phải ghi rõ việc điểm chỉ đó bằng ngón nào, của bàn tay nào (…)”

     Theo quy định của luật công chứng: người yêu cầu công chứng là cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoài. Nếu người yêu cầu công chứng là tổ chức thì việc yêu cầu công chứng được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo uỷ quyền của tổ chức đó.

      Ngoài ra, người yêu cầu công chứng phải có năng lực hành vi dân sự, xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó.

     Thứ hai, theo quy định của luật công chứng 2006 nay là 2014 (điều khoản quy định về vấn đề này ở hai văn bản luật là như nhau). Cụ thể, tại điều 40 và điều 41 của luật công chứng 2014.

     “Điều 40. Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn

     1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

     a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

     b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

     c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

     d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

     đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

     2. Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

     3. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

     4. Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.

     5. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

     6. Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

     7. Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

     8. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

      Điều 41. Công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng

     1. Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ theo quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 1 và khoản 2 Điều 40 của Luật này và nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch.

     2. Công chứng viên thực hiện các việc quy định tại các khoản 3, 4 và 5 Điều 40 của Luật này.

     Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch.

     3. Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.” [caption id="attachment_31776" align="aligncenter" width="266"] Tặng cho đất hai vợ chồng chỉ có một người ký nhận[/caption]

     Dù cho là văn bản yêu cầu công chứng là do tự soạn thảo hay có sự soạn thảo sẵn thì đương nhiên các bên trong giao dịch bắt buộc phải có mặt, xác thực tính đúng đắn của giao dịch trước mặt công chứng viên. Đồng thời công chứng viên cũng phải xác nhận tính chính xác của giao dịch đó (khoản 4,,5,6 điều 40; khoản 2, điều 41) thì mới chính thức soạn thảo văn bản công chứng hoặc ký công chứng văn bản đó.

     => Từ các căn cứ nêu trên có thể nhận định: việc công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con trai, con dâu phải được tiến hành tại văn phòng công chứng. Việc ký công chứng phải có sự tham gia của tất cả các bên trong hợp đồng (trừ trường hợp có ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật), đồng thời các bên trong hợp đồng phải ký trước mặt công chứng viên. Nếu trái quy định trên thì hình thức, quy trình, thủ tục ký công chứng giao dịch này là trái quy định pháp luật.

   Tuy nhiên không loại trừ khả năng việc bên nhận tặng cho là hai vợ chồng nhưng có sự thỏa thuận một người đại diện ký tên trong giao dịch, thỏa thuận này phải được lập thành văn bản dưới hình thức văn bản ủy quyền. Theo quy định của nghị định 04/2013/NĐ- CP tại điều 18 thì văn bản ủy quyền này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực: “1. Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia (…)” => bạn không cung cấp cho chúng tôi trong trường hợp của bạn liệu có hay không có văn bản ủy quyền của vợ cho chồng nên chúng tôi không thể bỏ qua khả năng này được.

     Mặt khác, theo thông tin bạn cung cấp, công chứng viên chỉ ghi lời chứng ở trang 4 của bản hợp đồng tặng cho mang tên bên nhận chuyển nhượng là anh trai mà không có chị dâu bạn, trong khi ở trang đầu tiên ghi nhận chính xác bên nhận chuyển nhượng có hai người được chỉ đích danh là không đúng quy định pháp luật công chứng. Bởi vì các bên trong giao dịch đều phải ký vào văn bản giao dịch theo quy định tại trong điều luật. Cụ thể, điều 5, luật công chứng 2006 nay là điều 46 luật công chứng 2014 quy định: “Điều 5. Lời chứng của công chứng viên: Lời chứng của công chứng viên phải ghi rõ thời gian, địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đúng chữ ký của người tham gia hợp đồng, giao dịch; có chữ ký của công chứng viên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”

     Tiểu kết: Có văn bản ủy quyền được công chứng hoặc chứng thực của vợ cho chồng thì việc một người ký tên trên văn bản giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất là vẫn hợp pháp. Trường hợp không có thì việc ký kết văn bản hợp đồng tặng cho này là không đúng quy định pháp luật về trình tự, thủ tục và hình thức ký văn bản công chứng. Việc công chứng viên không ghi nhận các bên theo đúng quy định tại lời chứng của công chứng viên là trái quy định pháp luật công chứng.

     2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ai thì đúng

     Căn cứ theo phân tích nêu trên, có hai trường hợp xảy ra:

     Trường hợp 1: trong văn bản công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có văn bản ủy quyền của vợ cho chồng thì việc phòng tài nguyên môi trường xác nhận biến động/ hoặc cấp mới giấy chứng nhận ghi tên của cả hai vợ chồng là đúng quy định về pháp luật đất đai.

     Trường hợp 2: trong văn bản công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có văn bản ủy quyền của vợ cho chồng, mà trong hợp đồng đó lại chỉ ghi nhận tên của một người thì việc ghi tên hai vợ chồng trong giấy chứng nhận là không đúng quy định pháp luật về đất đai.

     Một số bài viết bạn có thể tham khảo:

     Mức thuế, lệ phí khi tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

     Bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con thì phải làm gì?

     Tặng cho quyền sử dụng đất cho con riêng có được không?

     Trên đây là tư vấn của chúng tôi trong trường hợp tặng cho đất hai vợ chồng chỉ một người ký nhận có được không?. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng