Sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện mua bán đất nền trong dự án từ 8/2/2021

Điều kiện mua bán đất nền trong dự án mới nhất năm 2021 được quy định tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021)

ĐIỀU KIỆN MUA BÁN ĐẤT NỀN TRONG DỰ ÁN

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: công ty tôi có thực hiện dự án phân lô bán nền đất, dự kiến sẽ mở bán vào năm 2021. Vậy Luật sư cho tôi hỏi điều kiện để được chuyển nhượng đất nền trong dự án theo quy định năm 2021 có thay đổi gì so với trước đây không? Mong Luật sư giải đáp giúp! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

    Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn về điều kiện mua bán đất nền trong dự án, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về điều kiện mua bán đất nền trong dự án như sau:

Căn cứ pháp lý:

1. Điều kiện mua bán đất nền trong dự án là gì?

     Hiện nay, việc mua bán chuyển nhượng đất nền trong dự án không còn quá xa lạ trên thị trường bất động sản, đặc biệt là có những người đầu tư kinh doanh bất động sản dưới hình thức đất nền để kiếm lời. Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ hiểu biết về các quy định của pháp luật về vấn đề này. Thực tế có những dự án chưa đủ điều kiện để bán nhưng vẫn rao bán và người mua nếu không tỉnh táo có thể sẽ phải gánh chịu rất nhiều rủi ro.

     Quy định của pháp luật đất đai về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong mọi trường hợp luôn rất chặt chẽ và phải tuân theo những điều kiện nhất định và việc mua bán đất nền trong dự án cũng không phải là ngoại lệ. Vậy điều kiện mua bán đất nền trong dự án hiện nay quy định như thế nào, có thay đổi gì so với trước đây hay không?

2. So sánh quy định về điều kiện mua bán đất nền trong dự án theo quy định cũ và quy định mới

     Trước đây, điều kiện chuyển nhượng đất nền trong dự án được quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Từ ngày 8/2/2021, quy định này được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 8/2/2021). Vậy sự khác nhau giữa quy định cũ và quy định mới là gì?

2.1 Điều kiện chuyển nhượng đất nền trong dự án theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.

2.2 Điều kiện chuyển nhượng đất nền trong dự án theo quy định tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP

Khoản 17 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định:

17. Sửa đổi, bổ sung Điều 41 như sau:

“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

c) Dự án thuộc khu vục, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

4. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.”

2.3 Điểm mới về điều kiện mua bán đất nền trong dự án

     Đối chiếu hai quy định trên, ta thấy điều kiện mua bán đất nền trong dự án năm 2021 có những điểm mới sau đây:

Một là, về điều kiện chuyển nhượng:

     Đã bỏ điều kiện dự án phải “phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”, thay vào đó là dự án phải đáp ứng “Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở”. Theo đó, theo quy định mới này, điều kiện mua bán đất nền trong dự án bao gồm:

  • Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
  • Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
  • Dự án thuộc khu vục, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
  • Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Hai là, về khu vực được thực hiện dự án phân lô, bán nền.

     Quy định này được sửa đổi, bổ sung so với trước đây là, các dự án được phân lô bán nền “không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương” thay vì “không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt” như trước đây.

     Do đó, người mua đất nền cần phải thận trọng trong việc xác định khu vực được thực hiện dự án phân lô, bán nền, không phải mọi dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì đều được phân lô, bán nền.

Ba là, bổ sung thêm trách nhiệm của UBND cấp tỉnh

     Từ khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực thì UBND cấp tỉnh có thêm trách nhiệm “tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.”

     Như vậy, Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực vừa được coi là cơ hội vừa được coi là thách thức đối với các chủ đầu tư dự án đầu tư thực hiện dự án phân lô, bán nền bởi phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ hơn, nhưng phạm vi được đầu tư dự án có phần được mở rộng hơn. Và người mua đất nền trong các dự án để đầu tư, sử dụng cũng cần kiểm tra kỹ các điều kiện này trước khi tham gia giao dịch mua bán để tránh những rủi ro không đáng có.

3. Tình huống tham khảo:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: tôi có mua một mảnh đất nền trong dự án của chủ đầu tư nhưng chưa được chủ đầu tư tách sổ riêng cho thửa đất tôi đã mua. Vậy tôi có thể bán mảnh đất này cho người khác được không? Mong Luật sư giải đáp giúp!

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

     Do đó, trong trường hợp của bạn, bạn mua đất nền trong dự án của chủ đầu tư nhưng chưa được tách sổ đỏ riêng thì không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Bạn phải yêu cầu chủ đầu tư tách sổ đỏ riêng cho thửa đất bạn đã mua, sau đó mới đủ điều kiện để chuyển nhượng và kí hợp đồng chuyển nhượng công chứng theo đúng quy định.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về điều kiện mua bán đất nền trong dự án:

Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về điều kiện mua bán đất nền trong dự án như: thủ tục mua bán đất nền, hồ sơ mua bán đất nền, rủi ro khi mua bán đất nền… Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.  

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về địa chỉ: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.  

Tư vấn trực tiếp: Nếu bạn sắp xếp được công việc và thời gian bạn có thể đến trực tiếp Công ty Luật Toàn Quốc để được tư vấn. Lưu ý trước khi đến bạn nên gửi câu hỏi, tài liệu kèm theo và gọi điện đặt lịch hẹn tư vấn trước để Luật Toàn Quốc sắp xếp Luật Sư tư vấn cho bạn, khi đi bạn nhớ mang theo hồ sơ.  

Dịch vụ thực tế: Luật Toàn Quốc cung cấp dịch vụ pháp lý về điều kiện mua bán đất nền trong dự án: soạn thảo hợp đồng mua bán đất nền; kê khai, soạn thảo hồ sơ, thực hiện cấp sổ đỏ cho người mua đất nền trong dự án…

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Quỳnh Mai