NHỮNG ĐIỂM CẦN CHÚ Ý KHI MUA ĐẤT CÓ THỜI HẠN SỬ DỤNG

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào luật sư!. Tôi có câu hỏi xin được tư vấn như sau:

     Ba mẹ tôi muốn mua 1 lô đất diện tích 850 mét vuông, trong đó có 140 mét vuông là đất ở sử dụng lâu dài, 710 mét vuông còn lại là đất trồng cây lâu năm thời hạn đến năm 2048. Xin hỏi, nếu chúng tôi mua thì có phải chỉ có thể mua 140 mét vuông đất ở hay không? Phần đất 710 mét vuông còn lại sẽ bị thu hồi khi đến hạn phải không?

     Mong nhận được giải đáp thắc mắc từ quý luật sư. Xin chân thành cảm ơn     

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về Những điểm cần chú ý khi mua đất có thời hạn sử dụng, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP - quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai -Luật Toàn Quốc

Nội dung tư vấn:

     1. Mua đất có thời hạn sử dụng cần chú ý những điểm gì?

     Thứ nhất, theo quy định của pháp luật, dù bạn muốn mua hay chính là muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bất cứ loại đất nào: có thể là đất sử dụng ổn định lâu dài, đất sử dụng có thời hạn…thì cũng cần phải đảm bảo đáp ứng được các điều kiện nhất định. Điều 188 luật đất đai 2013 thì các điều kiện để được chuyển nhượng như sau:

• Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Đất không tranh chấp
• Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

     Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng không được là đối tượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật và đáp ứng các điều kiện khác tùy thuộc vào loại đất định chuyển nhượng theo quy định tại các điều từ 189 tới 194 luật đất đai.

     Thứ hai, bạn chỉ muốn nhận chuyển nhượng 140m2 đất ở trong tổng số diện tích bao gồm cả đất ở và đất trồng cây lâu năm; theo quy định pháp luật hiện hành thì bạn phải thực hiện thủ tục tách thửa đất từ thửa ban đầu trước khi ký kết hp đồng chuyển nhượng theo đúng trình tự luật định. Khi tiến hành thủ tục tách thửa thì thửa đất sau khi tách phải đảm bảo các điều kiện chung được quy định tại điều 188 luật đất đai nêu trên và phải đảm bảo diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng so với quy định về diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định (quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

     Thứ ba, về thời hạn sử dụng đất của đất trồng cây lâu năm trong trường hợp trên. Một trong số các nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải giao lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước nếu như hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn quyền sử dụng đất (quy định tại khoản 7, điều 170 luật đất đai 2013). Mặt khác, tại điều 74 nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định về trình tự, điều kiện, nguyên tắc khi gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau (đất trồng cây lâu năm cũng là một loại đất trong nhóm đất nông nghiệp):

     “Điều 74. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất

     1. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:

     a) Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.

     Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;

     b) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.

     Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.

     Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;

     c) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;

     d) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;

     đ) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.

     2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

     3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

     a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

     b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

     c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

     => Căn cứ vào các quy định chúng tôi trích dẫn ở trên thì việc tới năm 2048 khi hết thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm thì cơ quan Nhà nước sẽ thu hồi lại toàn bộ diện tích đất đó là có thể có hoặc không; bởi việc có thu hồi hay không sẽ phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng đất của người được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất đó và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm đó. Nếu phần diện tích đất trồng cây lâu năm trong giấy chứng nhận nêu trên là đất được giao, được công nhận, được nhận chuyển nhượng..theo khoản 2 điều 174 trên và người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không cần phải làm thủ tục gia hạn mà sẽ được tiếp tục sử dụng đất như bình thường. [caption id="attachment_48965" align="aligncenter" width="389"] Mua đất có thời hạn sử dụng[/caption]

     2. Trình tự thủ tục mua đất có thời hạn sử dụng

     Vì bạn không nói rõ bạn muốn mua toàn bộ diện tích hay chỉ mua một phần diện tích là đất ở nên chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn trong cả hai trường hợp nêu trên.

     Trường hợp 1: Chỉ mua phần diện tích đất ở.

      Lúc này, bạn cần thực hiện thủ tục hành chính xin phép tách thửa tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi ký kết hợp đồng chính thức và thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định pháp luật. Trình tự tiến hành được quy định tại điều 75, nghị định 43/2014/NĐ- CP, cụ thể:

     Bước 1: Nộp hồ sơ để được đo đạc tách thửa

     Hồ sơ gồm: (quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT )

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Giấy tờ khác như: Bản sao chứng minh thư nhân dân/ Thẻ căn cước công dân, Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn

     Nơi nộp hồ sơ: ủy ban nhân dân xã nơi có đất hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai.

     Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã có hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép tách thửa

     Sau khi thẩm tra hồ sơ đủ điều kiện để tiến hành thủ tục tách thửa thì cơ quan tài nguyên môi trường (văn phòng đăng ký đất đai tiến hành các công việc như đo đạc địa chính…), hướng dẫn người nộp đơn tách thửa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

     Bước 3: Người sử dụng đất hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo thông báo của chi cục thuế

     Nghĩa vụ tài chính gồm: lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp đổi sổ….

     Bước 4: Người sử dụng đất nộp lại chứng cứ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính; và nhận phiếu hẹn trả kết quả.

     Trường hợp 2: Tiến hành chuyển nhượng toàn bộ diện tích

     Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúc này chỉ cần thực hiện theo trình tự:

     Bước 1: các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực

     Bước 2: tiến hành thủ tục đăng ký biến động theo quy định pháp luật.

     Nội dung chi tiết, vui lòng tham khảo theo link: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

     Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao

     Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất

     Chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng có phải đóng tiền thuê đất không

     Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về Những điểm cần chú ý khi mua đất có thời hạn sử dụng. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected] để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:               

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng