THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Kiến thức cho bạn:

     Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành

Kiến thức của Luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015
• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nội dung tư vấn: Theo quy định tại điều 3 luật đất đai 2013:

     Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành như thế nào.

     Thứ nhất, điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     Để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thì trước hết, đất chuyển nhượng phải đảm bảo đáp ứng đủ điều kiện pháp luật. Điều 188 luật đất đai 2013 quy định các điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 (quy định về việc nhận thừa kế là quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam) và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này (thời điểm được chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
•  Đất không có tranh chấp;
•  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
•  Trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Các điều luật đó quy định như sau:

     Điều 189: Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

     Điều 190: Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

     Điều 191: Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

     Điều 192:  Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

     Điều 193: Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

     Điều 194: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

• Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
• Một điều kiện khác của thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể, khoản 3, điều 167 quy định: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

     "a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

     b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

     c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

     d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã" [caption id="attachment_29608" align="aligncenter" width="284"] Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất[/caption]

     Thứ hai, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     Các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn.

     Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý các vấn đề: giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, phương thức giải quyết tranh chấp. Nếu các bên có ký hợp đồng đặt cọc thì cũng cần phải ghi nhận rõ số tiền đặt cọc trong hợp đồng là bao nhiêu, dùng vào mục đích gì, thời hạn kể từ khi giao tiền đặt cọc tới thời điểm hai bên ký kết hợp đồng chính thức là bao lâu.

     Giấy tờ cần phải có khi ký kết hợp đồng của các bên trong giao dịch: chứng minh thư nhân dân; sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (hoặc giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính); giấy khai sinh (nếu các bên thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân) và các giấy tờ khác (nếu có).

     Phí, lệ phí tại văn phòng công chứng: phí thù lao trả cho văn phòng công chứng, phòng công chứng..khi sử dụng dịch vụ (quy định riêng theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), phí công chứng theo quy định tại thông tư 257/2016/TT- BTC của Bộ tài chính về mức thu phí công chứng (tùy thuộc giá trị tài sản hay giá trị hợp đồng).

    Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Đây là thủ tục đăng ký biến động đất đai và được tiến hành tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nếu chưa có chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

     Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ và nhận phiếu tiếp nhận hồ sơ, hồ sơ gồm:

• Các giấy tờ được ký kết tại văn phòng công chứng, phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn (02 bản chính mỗi loại).
• 01 tờ đơn đăng ký biến động đất đai.
• Tờ khai lệ phí trước bạ; tờ khai thuế thu nhập cá nhân.            

     Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả.

     Sau khi nhận thông báo nộp thuế, lệ phí, phí người sử dụng đất nộp thuế, phí, lệ phí tại chi cục thuế hoặc tổ chức tín dụng được ghi trong thông báo thuế và nhận hóa đơn nộp tiền thuế.

     Nộp bổ sung hóa đơn nộp thuế về bộ phận tiếp nhận hồ sơ ban đầu và nhận kết quả theo giấy hẹn trả kết quả thủ tục hành chính.

     Các loại thuế, phí, lệ phí: thuế thu nhập cá nhân, phí trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản vẽ địa chính, lệ phí trước bạ, phí cấp đổi giấy chứng nhận (nếu có)..

     Trên đây là tư vấn của chúng tôi về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng