CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào quý công ty. Tôi có câu hỏi  xin được tư vấn như sau:

     Hiện nay gia đình tôi được giao đất nông nghiệp để sản xuất và đang trong thời gian sử dụng đất. Vậy trong thời gian này chúng tôi có được bán đất nông nghiệp hay không.

     Tôi xin cảm ơn !

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP- quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nội dung tư vấn:

     1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao

     Thứ nhất, điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

     Quy định chung của pháp luật tại điều 188, các điều từ 189 tới 194 luật đất đai 2013 thì các điều kiện để được bán đất (hay chính là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất) như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 (quy định về việc nhận thừa kế là quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam) và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này (thời điểm được chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Các điều luật đó quy định như sau:

     Điều 189: Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

     Điều 190: Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

     Điều 191: Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

     Điều 192:  Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

     Điều 193: Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

     Điều 194: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

     Một số bài tham khảo trong các trường hợp đặc biệt khi tiến hành chuyển nhượng:

     Chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất cho tổ chức

     Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất

     Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình

     Thứ hai, điều kiện cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

     Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên trong giao dịch cần phải lập thành hợp đồng. Theo quy định tại khoản 3 điều 167 thì hợp đồng này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nội dung cụ thể như sau:

     “Điều 167 (…) 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau

     a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

     b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

     c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

     d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”

     => Đối chiếu trong trường hợp của bạn:

• Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao; tuy nhiên, bạn lại chưa nêu rõ, diện tích đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, đã đảm bảo các điều kiện chung mà pháp luật quy định chưa?
• Loại đất mà gia đình bạn được giao cụ thể là loại đất nào (đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất trồng cây lâu năm..), bởi đất nông nghiệp mà gồm có rất nhiều các loại đất khác nhau. Mỗi loại đất sẽ có những yêu cầu riêng biệt khi tiến hành chuyển nhượng (về điều kiện chuyển nhượng riêng ngoài điều kiện chung; điều kiện của bên nhận chuyển nhượng…). Bạn có thể tham khảo chi tiết một số trường hợp chúng tôi nêu tại các văn bản theo đường link trên.
• Cần lưu ý: theo quy định tại khoản 3 điều 191 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Vì bạn không nêu rõ loại đất nông nghiệp đó là gì nên trong trường hợp khi thửa đất được ghi nhận là đất trồng lúa thì sẽ có điều kiện bắt buộc kèm theo của người mua.
• Trong trường hợp thửa đất của gia đình bạn đảm bảo được các điều kiện mà pháp luật quy định nêu trên thì bạn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như bình thường.

     2. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao

     Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao được thực hiện theo các bước sau:

     Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

     Các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn.

     Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý các vấn đề: giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, phương thức giải quyết tranh chấp. Nếu các bên có ký hợp đồng đặt cọc thì cũng cần phải ghi nhận rõ số tiền đặt cọc trong hợp đồng là bao nhiêu, dùng vào mục đích gì, thời hạn kể từ khi giao tiền đặt cọc tới thời điểm hai bên ký kết hợp đồng chính thức là bao lâu.

     Giấy tờ cần phải có khi ký kết hợp đồng của các bên trong giao dịch: chứng minh thư nhân dân; sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (hoặc giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính); giấy khai sinh (nếu các bên thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân) và các giấy tờ khác (nếu có).

     Phí, lệ phí tại văn phòng công chứng: phí thù lao trả cho văn phòng công chứng, phòng công chứng..khi sử dụng dịch vụ (quy định riêng theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), phí công chứng theo quy định tại thông tư 257/2016/TT- BTC của Bộ tài chính về mức thu phí công chứng (tùy thuộc giá trị tài sản hay giá trị hợp đồng).

    Bước 2: Tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

   Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hay chính là thủ tục đăng ký biến động đất đai và được tiến hành tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên môi trường hoặc phòng đăng ký quyền sử dụng đất (nếu chưa có chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai)

     Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ và nhận phiếu tiếp nhận hồ sơ, hồ sơ gồm:

• Các giấy tờ được ký kết tại văn phòng công chứng, phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn (02 bản chính mỗi loại).
• 01 tờ đơn đăng ký biến động đất đai.
• Tờ khai lệ phí trước bạ; tờ khai thuế thu nhập cá nhân.           

     Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

     Sau khi nhận thông báo nộp thuế, lệ phí, phí người sử dụng đất nộp thuế, phí, lệ phí tại chi cục thuế hoặc tổ chức tín dụng được ghi trong thông báo thuế và nhận hóa đơn nộp tiền thuế.

     Nộp bổ sung hóa đơn nộp thuế về bộ phận tiếp nhận hồ sơ ban đầu và nhận kết quả theo giấy hẹn trả kết quả thủ tục hành chính.

     Các loại thuế, phí, lệ phí: thuế thu nhập cá nhân, phí trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản vẽ địa chính, lệ phí trước bạ, phí cấp đổi giấy chứng nhận (nếu có)..

    Bài viết tham khảo:

     Những loại thuế phải nộp khi tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng