ĐẤT GIAO KHÔNG ĐÚNG THẨM QUYỀN VÀ SỬ DỤNG SAI MỤC ĐÍCH CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ Câu hỏi của bạn:

     Nhà tôi có mảnh đất được HTX nông nghiệp ký hợp đồng giao thầu để trồng cây lâu năm từ những năm 1995. Tuy nhiên, gia đình tôi đã xây dựng nhà ở và làm vườn trên diện tích 900m2 từ năm 1998 mà không bị nhắc nhở hay xử lý vi phạm gì. Năm 2010 UBND xã không thu tiền theo hợp đồng giao thầu nữa mà thu theo thuế đất ở hàng năm. Vậy xin hỏi luật sư chúng tôi có được cấp GCNQSDĐ thửa đất 900m2 là đất ở hay không?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Nghị định 64-CP năm 1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.

Nội dung tư vấn

     Do chúng tôi không được tiếp xúc với hồ sơ giấy tờ của bạn nên nội dung tư vấn của chúng tôi dựa trên suy đoán từ thông tin bạn cung cấp. Trường hợp của bạn thuộc trường hợp đất được giao trái thẩm quyền.

     1. Đất giao không đúng thẩm quyền từ năm 1995

     Năm 1995, ở một số địa phương đất nông nghiệp do hợp tác xã quản lý. Căn cứ khoản 1 điều 12 nghị định 64-CP, hợp tác xã đề nghị UBND cấp huyện giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp sau khi trừ diện tích đất dành cho nhu cầu công ích. Đất dành cho nhu cầu công ích chỉ được UBND cấp xã cho hộ gia đình cá nhân thuê để sản xuất vào mục đích nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản. Như vậy, UBND cấp huyện mới có thẩm quyền giao đất.

    Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn được hợp tác xã giao đất trồng cây lâu năm như vậy là trái thẩm quyền. Cụ thể được quy định tại khoản 1 điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ- CP như sau:

    “1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.” [caption id="attachment_59462" align="aligncenter" width="450"] Đất giao không đúng thẩm quyền[/caption]

     2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất giao không đúng thẩm quyền và sử dụng không đúng mục đích

     Khoản 3 điều 23 nghị định 43/2014/NĐ- CP quy định:

     “3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

     Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.”

     Như vậy, nếu đất nhà bạn được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận.

     Tuy nhiên, nhà bạn lại sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây nhà trên đất nông nghiệp thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ điểm b khoản 3 điều 22 nghị định 43/2014/NĐ- CP, nếu không nằm trong quy hoạch vì mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội thì được xem xét cấp giấy chứng nhận sau khi UBND cấp tỉnh đã điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất phù hợp. Cụ thể như sau:

     “3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:

     a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

     Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

     b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

     3. Xác định mục đích sử dụng đất với đất giao không đúng thẩm quyền và sử dụng không đúng mục đích khi cấp Giấy chứng nhận

     Như vậy, nếu phù hợp với quy hoạch đất nhà bạn được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất ở có vườn ao. Căn cứ khoản 2 điều 20 nghị định 43, diện tích đất được xác định như sau:

• Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
• Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở;
• Phần diện tích đất còn lại được xác định là đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất nếu trong hạn mức, vượt hạn mức giao đất nông nghiệp phải chuyển sang thuê đất.

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Đất giao không đúng thẩm quyền sau ngày 01.07.2004 có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
• Đất giao không đúng thẩm quyền có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
• Đất lấn chiếm, sử dụng sai mục đích có phải nộp thuế không

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi đất giao không đúng thẩm quyền và sử dụng sai mục đích có được cấp sổ đỏ của bạn. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.          

 Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng