CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRỒNG LÚA SANG ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM 

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc xin cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;

1. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm được hiểu như thế nào?

     Theo quy định của pháp luật hiện hành, hiện không có bất kì quy định nào đưa ra định nghĩa thế nào là chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên về mặt thực tế có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm được hiểu là việc làm thay đổi mục đích sử dụng đất sau khi chuyển, cụ thể là thay đổi từ đất có mục đích sử dụng là trồng lúa sang đất có mục đích sử dụng là trồng cây lâu năm.

2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang cây lâu năm

     Pháp luật đất đai hiện hành có quy định về hai trình tự chuyển mục đích sử dụng đất khác nhau đó là: chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

     Vậy trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang cây lâu năm thuộc trường hợp nào phải xin phép và trường hợp nào không phải xin phép?

2.1 Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền không?

     Điều 57 Luật Đất đai 2013 đã chỉ rõ 07 trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

      Như vậy hiện nay, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm là một trong những trường hợp phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền mới có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

2.2 Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang cây lâu năm

     Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cần chuẩn bị các hồ sơ và thực hiện theo trình tự như sau:

Về hồ sơ:

Bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Ngoài ra, trên thực tế khi đi nộp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép thì còn phải nộp bản sao CMND và sổ hộ khẩu của chủ sử dụng đất.

Về trình tự thực hiện:

Được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

     Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả.

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác sang trồng cây lâu năm

     Hiện nay Điều 57 Luật Đất đai 2013 có quy định cụ thể về 07 trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng, điều này không có nghĩa là các trường hợp còn lại có thể tự do thực hiện việc chuyển đổi mục đích.

3.1 Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác sang cây lâu năm có phải xin phép không?

     Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp

     Như vậy, đối với đất trồng cây hàng năm khác tuy cùng thuộc nhóm đất nông nghiệp với đất trồng lúa, nhưng việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác sang đất cây lâu năm không phải xin phép cơ quan nhà nước nhưng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

3.2 Hồ sơ và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác sang trồng cây lâu năm 

     Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác sang trồng cây lâu năm là trường hợp không cần phải xin phép nhưng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp này hiện nay được quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT và được thực hiện như sau:

Về hồ sơ:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
• Trên thực tế khi đi nộp hồ sơ, bạn có thể sẽ phải nộp bản sao y chứng minh thư nhân dân và bản photo sổ Hộ khẩu, nên bạn cũng cần chuẩn bị sẵn. 

Về trình tự thực hiện:

Bước 1: Nộp hồ sơ. 

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm

• Kiểm tra hồ sơ;
• Xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết;
• Xác nhận vào Đơn đăng ký;
• Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
• Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 3: Nhận kết quả

4. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác sang cây lâu năm

     Hiện nay về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trong đó đã chỉ rõ các trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

     Tuy nhiên đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang loại đất khác cũng thuộc nhóm đất nông nghiệp hiện không được quy định là một trong các trường hợp thuộc Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. 

    Do đó bạn sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất mà chỉ phải nộp các chi phí như: phí thẩm định hồ sơ cấp GCN, lệ phí địa chính... do địa phương nơi có đất quy định.

Đang làm lại sổ đỏ có chuyển mục đích sử dụng đất được không?

     Như đã phân tích ở trên, trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

     Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Ngoài ra, người sử dụng đất cần cung cấp bản sao các loại giấy tờ: chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu...

     Căn cứ quy định trên của pháp luật, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong các loại giấy tờ bắt buộc phải có khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn đang xin cấp lại và chưa hoàn tất, do đó bạn chưa thể nộp hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được.

     Khi chưa thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm, bạn không thể thực hiện việc san lấp đất để trồng cây.

     Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn vui lòng tham khảo TẠI ĐÂY

  Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hải Quỳnh