XỬ LÝ KHI HÀNG XÓM LẤN SANG ĐẤT NHÀ MÌNH NHƯ THẾ NÀO?

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi về vấn đề xử lý khi hàng xóm lấn sang đất nhà mình muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: gia đình tôi có một miếng đất vườn 8,5 công. Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng. Gia đình tôi canh tác đã khoảng 9 năm nay. Giờ tôi bán cho người khác để đi nơi khác làm ăn. Tuy nhiên, ông đất kế bên đã dời cột mốc ranh giới giữa đất của tôi và ông ta. Ông lấn sang đất của chúng tôi khoảng 5m dọc theo ranh giới. Đồng thời ông ta cũng dời phần cột mốc đất ông với phần đất liền kề với người kia nữa với diện tích đúng với diện tích mà ông ta lấn sang đất tôi (tức ông ta nói phần đất ông ta giáp với ông nọ không phải đất của ổng, còn ông nọ thì nói đất của ông nọ không tới đó, tức cuối cùng có một phần đất hoang giữa a mảnh đất của 2 ổng). Tôi đã có nhờ địa chính xã đo lại. Khi đo lại, diện tích của ổng thì bằng diện tích trong bằng khoáng. Còn diện tích đất của tôi thì bị thiếu. Nên địa chính xã nói sẽ đo lại bằng máy trong vài ngày nữa. Nhưng theo tôi được biết, đo bằng máy thường diện tích không đúng với diện tích trong giấy (đo bằng dây). Vậy Luật sư cho tôi hỏi:
1. Nếu khi đo lại bằng máy, diện tích 2 miếng đất của tôi và ông đó cũng khác trong giấy thì sẽ như thế nào?
2. Có cách nào để tôi được công nhân diện tích đúng như trong giấy và đúng với cột mốc như cũ hay không?
3. Chúng tôi có nên khởi kiện? (vì hiện tại chắc chắn không hòa giải được). Nếu khởi kiện thì cơ hội thắng của chúng tôi lớn hơn 50 % không? Có những yếu tố nào là lợi thế của chúng tôi?

Rất mong nhận được giải đáp từ quý luật sư! Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi xử lý khi hàng xóm lấn sang đất nhà mình như thế nào qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nội dung tư vấn về vấn đề xử lý khi hàng xóm lấn sang đất nhà mình:

1. Nếu khi đo lại bằng máy, diện tích 2 miếng đất của tôi và ông đó cũng khác trong giấy thì sẽ như thế nào?

     Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định như sau:

     “5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

     Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

     Điểm c Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

     "1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

     c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;"

     Theo đó, diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ của gia đình bạn do cách đo đạc thủ công trước kia, đồng thời ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy chứng nhận và không có tranh chấp với những người sử dụng đất thì xác lập theo số liệu thực tế.

     Trường hợp diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trong sổ đỏ và ranh giới thửa đất có thay đổi mà không có tranh chấp thì được xem xét cấp sổ đỏ cho phần đất chênh lệch.

     Trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong sổ đỏ và ranh giới thửa đất có thay đổi không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất được ghi trong sổ đỏ. [caption id="attachment_40802" align="aligncenter" width="450"] Xử lý khi hàng xóm lấn sang đất nhà mình[/caption]

2. Xử lý khi hàng xóm lấn sang đất nhà mình như thế nào? 

     Khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định:

     "Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

     1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai."

     Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:

     "1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

     2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai."

     Theo quy định của pháp luật, một trong những hành vi pháp luật đất đai nghiêm cấm người sử dụng đất thực hiện là lấn, chiếm, hủy hoại đất. Lấn đất là hành vi chuyển dịch ranh giới thửa đất nhằm mục đích mở rộng diện tích. chiếm đất là hành vi sử dụng đất không được cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc hết thời hạn sử dụng đất nhưng không trả lại.

      Như thông tin bạn trình bày, hàng xóm lấn sang đất nhà bạn 5m đất và làm sai lệch ranh giới đất nhà bạn. Trước hết, bạn có thể thỏa thuận với gia đình hàng xóm và yêu cầu trả lại đất cho gia đình bạn. Nếu không thỏa thuận được bạn có thể làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã tiến hành hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì bạn có quyền yêu cầu tòa án giải quyết

      Về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai bạn có thể tham khảo:

• Giải quyết tranh chấp đất đai khi hòa giải không thành tại UBND xã
• Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn đề xử lý khi hàng xóm lấn sang đất nhà mình. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng