THỦ TỤC SANG TÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỦY SẢN ĐÃ ĐƯỢC MUA BÁN TỪ NĂM 2003

 Câu hỏi của bạn:

     Chào luật sư. Năm 2003 cha mẹ tôi có mua của người hàng xóm 5200m vuông đất nuôi trồng thủy sản. Lúc mua có làm giấy chuyển nhượng nhưng chưa tách sổ đỏ. Nay cha mẹ tôi đã mất, tôi là con út được thừa kế số đất trên; và tôi đã có yêu cầu người hàng xóm tách sổ cho phần đất trên cho tôi để tôi làm giấy đứng tên nhưng họ cứ hẹn mãi không làm. Vậy tôi phải làm sao

     Tôi xin chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thủy sản đã được mua bán từ năm 2003 chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ- CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.

Nội dung tư vấn:       Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

     Thứ nhất, về quá trình ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ bạn và bên bán.

     Điều kiện về đất mua bán: đất mua bán tại thời điểm 2003 có đủ điều kiện được chuyển nhượng tại điều 106 luật đất đai 2003 và hiện nay luật đang có hiệu lực thi hành là luật đất đai 2013, gồm có các điều kiện:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trong thời hạn sử dụng đất
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

     Điều kiện về hình thức hợp đồng: Tại thời điểm mua năm 2003 bạn chưa cung cấp cho chúng tôi hợp đồng khi đó là loại hợp đồng gì? Được lập thành văn bản giữa hai bên có công chứng, chứng thực gì hay không?. Bởi theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng và phải có công chứng hoặc chứng thực (điều 126 luật đất đai 2003 tại thời điểm bố mẹ bạn tiến hành giao dịch và nay là khoản 3, điều 167 luật đất đai 2013).

     Tại thời điểm ghi nhận hợp đồng giữa bố mẹ bạn và bên bán đã đáp ứng được đủ hai điều kiện nêu trên hay chưa? Nếu chưa được thì việc ký kết hợp đồng của bố mẹ bạn là không có giá trị pháp luật, nghĩa là dù có tiến hành mua bán nhưng cũng không được pháp luật công nhận cuộc giao dịch đó là hợp pháp.

     Tuy nhiên, hiện nay khi Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực thi hành thì cũng có thể trong trường hợp của bố mẹ bạn hợp đồng này vẫn có hiệu lực thi hành nếu thỏa mãn điều kiện tại khoản 2, điều 129 như sau:

     “Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

     Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây: (…) 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

     Để thực hiện được thủ tục được Tòa án công nhận tính có hiệu lực của giao dịch giữa bố mẹ bạn và bên bán thì bắt buộc điều kiện về thửa đất mua bán phải được đảm bảo, đồng thời phải có đơn yêu cầu công nhận tính có giá trị pháp luật của giao dịch hoặc là của bên bán hoặc là của bố mẹ bạn (vì bố mẹ bạn đã mất nên quyền này có thể thuộc về bạn nếu như bạn có được quyền thừa kế phần thửa đất được bố mẹ bạn mua bán theo quy định pháp luật). Ngoài ra, từ khi nhận được quyền sử dụng từ bên bán, gia đình bạn có đóng nộp biên lai thuế hàng năm đối với phần diện tích thửa đất mà gia đình bạn mua không? vì đây là bằng chứng công nhận việc sử dụng đất lâu dài, ổn định. [caption id="attachment_28113" align="aligncenter" width="285"] Sang tên quyền sử dụng đất thủy sản[/caption]

     Thứ hai, thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Từ thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi chưa nói rõ là bên chuyển nhượng cho bố mẹ bạn chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất của thửa đất hay chỉ chuyển một phần trong tổng diện tích thửa đất mà họ có.

     Nếu họ chuyển nhượng toàn bộ: thì phải căn cứ hợp đồng giữa bố mẹ bạn và bên bán có là hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật hay không?. Trường hợp đúng quy định pháp luật mà bạn là người được hưởng thừa kế thì bạn cần phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế trước khi làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Về trình tự, thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể tham khảo tại:

     https://luattoanquoc.com/dieu-kien-thu-tuc-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat/

     Hoặc:  Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

     Nếu trong trường hợp mà bên bán chỉ chuyển nhượng cho bố mẹ bạn một phần của thửa đất thì phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được tách thửa, sau đó ký kết hợp đồng mua bán đất và cuối cùng là làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

     Cụ thể, bạn tham khảo theo đường link:

      Điều kiện được tách thửa đất theo quy định hiện hành

     Và:  Thủ tục tách thửa đất để tặng cho cháu

     Các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp khi mua bán nhà đất

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected] để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng