THU NHẬP TỪ BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

Thuế thu nhập cá nhân là một phần tiền được trích từ tiền lương của người có thu nhập hoặc từ các nguồn thu khác để nộp vào ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật thì vẫn có các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. Vậy đối với các thu nhập từ bất động sản, trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp các thắc mắc của bạn liên quan đến vấn đề trên

Căn cứ pháp lý:

• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012
• Luật sửa đổi bổ sung một số điều các luật về thuế năm 2014
• Nghị định 65/2013/NĐ- CP hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập cá nhân 2007 và luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi bổ sung năm 2012
• Nghị định 12/2015/NĐ- CP hướng dẫn luật
• Thông tư 111/2013/TT- BTC hướng dẫn thi hành nghị định 65/2013/NĐ- CP
• Thông tư 92/2015/TT- BTC hướng dẫn thi hành nghị định 12/2015/NĐ- CP

Nội dung tư vấn:

     Thu nhập từ bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp nào.

     Trước hết, miễn thuế thu nhập cá nhân được quy định trong các trường hợp tại điều 4 của luật thuế thu nhập cá nhân 2007 (nay được sửa đổi bổ sung là luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012 và luật về thuế sửa đổi năm 2014). Chi tiết hướng dẫn thi hành tại nghị định 65/2013/NĐ- CP quy định tại điều 4, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 6,điều 2 nghị định 12/2015/NĐ- CP. Điều này được hướng dẫn cụ thể tại điều 3 thông tư 111/2013/TT- BTC và được sửa đổi bổ sung tại điều 12 của thông tư 92/2015/TT- BTC, cụ thể:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

     Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

     Một là, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng:

     Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

     Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế;

     Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế

     Hai là, thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

     Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.

     Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     Ba là, nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ:

     Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

     Lưu ý: Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

• Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
• Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

     Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động sản xuất quy định tại Khoản này phải thỏa mãn các điều kiện:

     - Có quyền sử dụng đất, sử dụng mặt nước hợp pháp để sản xuất và trực tiếp tham gia lao động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản. Đối với đánh bắt thủy sản thì phải có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tàu, thuyền, phương tiện đánh bắt và trực tiếp tham gia đánh bắt thủy sản;

     - Thực tế cư trú tại địa phương nơi diễn ra hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản theo quy định của pháp luật về cư trú.

• Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

• Một số điểm lưu ý trên thực tế:

     Trên thực tế, nhiều trường hợp để được xác nhận chỉ có duy nhất một nhà ở tại Việt Nam (không phân biệt nhà ở có bao gồm đất hay không) còn có nhiều vấn đề cần phải lưu ý vì luật chỉ ghi nhận “Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật” nhưng không hướng dẫn cần các loại giấy tờ nào nộp kèm chứng minh chỉ có một căn nhà ở quy nhất khi chuyển nhượng, vì thế khi kê khai, làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, bên chuyển nhượng thực hiện:

• Chủ sở hữu căn nhà, chủ sử dụng đất làm bản cam kết chỉ có một căn nhà duy nhất tại Việt Nam vào thời điểm kê khai, làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay chính là lúc làm thủ tục sang tên, đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Một số trường hợp thì người chuyển nhượng có thể xin xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã phường, thị trấn chỉ có duy nhất một căn nhà. Nhưng văn bản xác nhận này nhiều cơ quan thuế có thể không chấp nhận vì trên thực tế ủy ban nhân dân cấp xã phường thị trấn không thể bao quát, xác định được việc bạn sở hữu bao nhiêu căn nhà trên cả nước mà chỉ xác định được trong phạm vi quản lí hành chính cấp xã thôi.
• Do đó, cách tốt nhất là bạn lên cơ quan thuế nơi kê khai nộp thuế thu nhập để hỏi cần phải có văn bản nào kê khai nộp kèm theo hồ sơ sang tên.

     Bài viết tham khảo:

• Các loại chi phí phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013
• Hướng dẫn khai thuế thu nhập cá nhân mua bán nhà đất

      Liên hệ Luật sư tư vấn về thu nhập từ bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân

• Tư vấn qua Tổng đài Gọi 19006500. Đây là hình thức tư vấn hiệu quả và nhanh nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về thu nhập từ bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết.
• Tư vấn qua Zalo: Tư vấn về thu nhập từ bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân qua số điện thoại zalo Luật Sư: 0931191033
• Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi thu nhập từ bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân tới địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn.

     Liên kết ngoài tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng