MUA ĐẤT ĐANG TRANH CHẤP CÓ BỊ MẤT ĐẤT KHÔNG?  

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tôi mua 1 miếng đất của bà H với thủ tục pháp lý đầy đủ (trên giấy tờ mua bán ghi khai chỉ có 150.000.000vnd nhưng trên thực tế là mua với giá 400.000.000vnd) khoảng 7 tháng sau thì chủ cũ (Bà T) của miếng đất đó mà Bà H đã mua trước đó bị con riêng của chồng kiện vì miếng đất đó là tài sản chung nhưng Bà T bán mà không chia khẩu phần cho con riêng của chồng. Bây giờ trong tay tôi đã có sổ hồng đứng tên của tôi, mua đất đang tranh chấp có bị mất đất không? Tôi phải làm như thế nào? Mong hãy giúp tôi. Chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

    Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Bộ luật dân sự 2015

Nội dung tư vấn về mua đất đang tranh chấp có bị mất đất không:

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

     "1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

     a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

     b) Đất không có tranh chấp;

     c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

     d) Trong thời hạn sử dụng đất."

     Theo quy định pháp luật, điều kiện được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất

     Như thông tin bạn trình bày, bạn mua mảnh đất của chị H có giấy tờ mua bán có công chứng và đã làm thủ tục sang tên sổ cho bạn. Do vậy, việc chuyển nhượng từ chị H sang cho chị là hoàn toàn hợp pháp. [caption id="attachment_44347" align="aligncenter" width="450"] mua đất đang tranh chấp có bị mất đất không[/caption]

2. Mua đất đang tranh chấp có bị mất đất không

     Khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

     "2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

     Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa."

     Theo quy định pháp luật, đối với giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đó được chuyển giao cho một người khác thông qua một giao dịch dân sự khác mà người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu và người này được pháp luật gọi là người thứ ba ngay tình. Như vậy pháp luật quy định những người thứ ba thực hiện một giao dịch hoàn toàn hợp pháp, không biết về việc vô hiệu của giao dịch trước đó thì được pháp luật bảo vệ.

     Như đã phân tích ở trên, việc mua bán mảnh đất này của bạn với chị H là hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất giữa chị H và chị T bị vô hiệu do chủ thể ký hợp đồng mua bán không đúng quy định pháp luật. Nhưng theo quy định pháp luật bạn là người thứ ba ngay tình và được pháp luật bảo vệ vì:

• Việc bạn mua mảnh đất này thông qua một hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Tài sản nhận chuyển nhượng là mảnh đất đã sang tên cho bạn.

     Như vậy, trường hợp này bạn không bị mất đất hay mất tiền do việc bạn mua mảnh đất này thông qua một hợp đồng mua bán hợp pháp.

     Ngoài ra bạn có thể tham khảo:

• Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
• Hợp đồng mua bán tài sản và một số điều cần lưu ý

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn đề/ câu hỏi mua đất đang tranh chấp có bị mất đất không. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng