NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH KHI CẤP SỔ ĐỎ CHO ĐẤT GIAO KHÔNG ĐÚNG THẨM QUYỀN

     Chào luật sư. Tôi là một cựu chiến binh vào bộ đội tháng 3 năm 1975 về nghỉ hưu năm 1995. Xin hỏi luật sư như sau. Năm 1991 tôi có mua một miếng đất 640m2. Cuối năm 1991 tôi làm nhà. Khi nhà nước có luật thuế nhà đất gia đình tôi nộp thuế đầy đủ cho đến nay. Khi nhà nước làm đường tôi bỏ ra 100m2 để làm còn lại khoảng 550 m2. Giờ tôi làm sổ đỏ nay có thông báo nộp trước bạ thì lại có thêm thông báo nộp thuế 50% thuế chuyển đổi mục đích và thu nhập cá nhân với lý do là người bán chiếm đất công. Nhưng khi mua miếng đất trên tôi có xem giấy tờ cấp thì có dấu đỏ của trường nội thương và của xã. Vậy xin hỏi luật sư như vậy có đúng không?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Nội dung tư vấn

     1. Căn cứ để nộp nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền

     Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi có thể hiểu trường hợp của bạn như sau: Năm 1991 bạn có mua đất và xây nhà, đóng thuế nhà đất hàng năm. Đất có giấy tờ được cấp có dấu đỏ của trường nội thương và của xã. Như vậy, đất này có nguồn gốc được cấp không đúng thẩm quyền.

     Với đất được giao không đúng thẩm quyền khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải căn cứ vào giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan, tổ chức để làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính. Điều 8 thông tư 76/2014/TT-BTNMT quy định giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất bao gồm:

     “1. Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù theo Quyết định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

     2. Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền theo Thông tư số 60/TC-TCT ngày 16 tháng 7 năm 1993 của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ quản lý thu đối với việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc cấp quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở và công trình.

     3. Biên lai, phiếu thu, hóa đơn hoặc các loại giấy tờ khác chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất của Ủy ban nhân dân các cấp hoặc của cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền.”

     Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ, không rõ đất bạn nhận chuyển nhượng đã nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan, tổ chức giao không đúng thẩm quyền hay chưa. Nếu có một trong các giấy tờ chứng minh trên bạn không phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ điểm a khoản 1 điều 8 nghị định 45/2014/NĐ-CP. Trường hợp không có giấy tờ chứng minh, bạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính là tiền sử dụng đất với Nhà nước để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [caption id="attachment_63217" align="aligncenter" width="340"] Nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ[/caption]

     2. Xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền

     Căn cứ điều 13 thông tư 151/2014/TT-BTC sửa đổi khoản 5 điều 30 thông tư 111/2013/TT-BTC quy định: “Trường hợp người sử dụng bất động sản do nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 7 năm 1994 thì không thu thuế thu nhập cá nhân.”. Như vậy, Bạn mua đất từ năm 1991 nên không phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, việc truy thu thuế thu nhập cá nhân của bạn trong trường hợp này không đúng quy định.

     Nghĩa vụ tài chính bạn phải hoàn thành để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh.
• Tiền sử dụng đất: trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất đất giao không đúng thẩm quyền, đất sử dụng từ trước 15/10/1993 theo điểm c khoản 1 điều 8 nghị định 45/2014/NĐ-CP, bạn phải nộp 40% tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở; và 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Như vậy, việc bạn nhận được thông báo nộp thuế 50% thuế chuyển đổi mục đích và thu nhập cá nhân với lý do là người bán chiếm đất công là không có căn cứ. Trong trường hợp đó, bạn có thể gửi đơn yêu cầu chi cục thuế nêu rõ căn cứ pháp lý xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ cho gia đình bạn. 

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền
• Sử dụng đất khi giao đất trái thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không?

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về câu hỏi nghĩa vụ tài chính khi cấp sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền của bạn. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.

      Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng