MUA NHÀ Ở XÃ HỘI CHƯA ĐỦ 5 NĂM SỬ DỤNG NHƯ THẾ NÀO?

     Bạn đang tìm hiểu các quy định pháp luật về mua nhà ở xã hội: nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng có được mua bán không? Mua bán nhà ở xã hội bằng hợp đồng ủy quyền được không? Mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện bán có rủi ro gì không....   và một số vấn đề khác. Sau đây Luật Toàn Quốc sẽ giải đáp thắc mắc của bạn về vấn đề này.

Cơ sở pháp lý:

• Luật nhà ở 2014
• Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

1. Điều kiện để mua bán nhà ở xã hội

     Điều 62 Luật nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội, trong đó Khoản 5 có quy định:

     "5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật thuế..."

Tại Khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP có quy định:

     "5. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân."

     Như vậy, căn cứ quy định trên của pháp luật, người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở trong thời gian 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở. Trong thời hạn đó, bên mua hoặc bên thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở thì chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dự án.

2. Mua nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng như thế nào?

     Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, do đó đây là một loại tài sản đặc biệt hơn so với các loại tài sản khác, dẫn đến việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt hơn, cụ thể là điều kiện về mặt thời gian.

     Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng vẫn diễn ra rất phổ biến.

     Do không đáp ứng đủ điều kiện về mặt thời gian sử dụng, nên trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội không được thực hiện theo của pháp luật như: Không công chứng, chứng thực được hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở; không thực hiện được thủ tục sang tên sổ đỏ nhà ở xã hội... Việc thực hiện không đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định như vậy sẽ dẫn đến những rủi ro cho người mua.

     Như vậy, để có thể mua nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng mà vẫn tránh được rủi ro không đáng có, có thể thực hiện theo cách thức sau đây:

     - Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở xã hội: hợp đồng này sẽ không được công chứng, chứng thực; tuy nhiên bạn có thể nhờ luật sư, công chứng viên làm chứng về việc xác lập hợp đồng hoặc lập vi bằng ghi nhận lại giao dịch chuyển quyền sở hữu căn hộ giữa hai bên.

     - Lập hợp đồng ủy quyền: bên bán và bên mua xác lập hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt nhà ở xã hội có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

     Với giá trị pháp lý của hợp đồng ủy quyền, bên mua sẽ có toàn quyền được quản lý sử dụng, định đoạt nhà ở xã hội này thay cho bên bán;

     Tuy nhiên, hiệu lực của hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt khi một trong hai bên tham gia vào giao dịch chết. Điều đó sẽ dẫn đến những rủi ro cho bên mua khi bên bán chết.

     - Lập di chúc: trong trường hợp này, di chúc nên được công chức, chứng thực để có giá trị pháp lý cao hơn. việc yêu cầu bên bán lập di chúc để thừa kế tài sản là căn hộ cho bên mua sẽ tránh được những rủi ro cho bên mua khi bên bán không may chết, những người thừa kế của bên bán có thể sẽ tranh chấp với bên mua.

     Với việc lập các văn bản, hợp đồng như trên và yêu cầu bên bán giao bản gốc giấy chứng nhận, sẽ phần nào giúp bạn có thể mua được nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng mà vẫn hạn chế được tối đa những rủi ro có thể gặp phải.

     Việc thực hiện theo cách thức như trên chỉ có ý nghĩa giảm trừ, không loại bỏ được hoàn toàn các rủi ro. Do vậy, nếu có nhu cầu muốn nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội bạn cần phải xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra quyết định đúng đắn.

Bài viết cùng chuyên mục:

• Hướng dẫn làm hồ sơ mua nhà ở xã hội cho người lao động mới nhất
• Chi phí phải nộp khi bán nhà ở xã hội như thế nào
• Dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh chóng, uy tín

Liên hệ Luật sư tư vấn về mua nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng:

• Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn hiệu quả và nhanh nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về mua nhà ở xã hội. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết;
• Tư vấn qua Zalo: Tư vấn về mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện qua số điện thoại zalo Luật Sư: 0931191033;
• Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi về mua nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện tới địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng