MUA ĐẤT NÔNG NGHIỆP BẰNG GIẤY VIẾT TAY

Câu hỏi của bạn:

     Thưa luật sư tôi đang có một vấn đề nhờ luật sư tư vấn giúp như sau: tôi có mua một mảnh đất hiện trạng đang là đất nông nghiệp và khi mua chỉ có giấy tờ viết tay không có công chứng. Vì theo lời của chủ miếng đất này nói là do đất này là đất nông nghiệp nên chưa có sổ để chuyển nhượng cho tôi và chỉ có thể làm giấy tờ tay, đợi khi khu vực này lên nông thôn mới thì nhà nước sẽ cho dân làm sổ đỏ để hợp thức hóa đất đai. Vậy luật sư cho tôi hỏi nếu mua đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không? Nếu mang ra Uỷ ban nhân dân xã thì có thể công chứng trên giấy tờ tay không? Tôi phải làm thế nào để không bị rủi ro khi xảy ra tranh chấp? Xin cảm ơn luật sư! 

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi qua email - Phòng tư vấn luật của công ty Luật Toàn Quốc. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 01/2017 NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

Nội dung tư vấn về mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không:

1. Điều kiện và hình thức văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

1.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

     Để tiến hành chuyển nhượng đất nông nghiệp hợp lệ thì phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định Điều 188 của Luật đất đai 2013. Cụ thể đó là:

• Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 3 Điều 186 (quy định về việc nhận thừa kế là quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở tại Việt Nam) và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 điều 168.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất
• Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189,190,191,192,193 và 194 của Luật này. 

1.2 Hình thức văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Tại Điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai 2013 quy định về hình thức văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

     " 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

     a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại khoản b điều này."

   Như vậy, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực mới phát sinh giá trị pháp lý. Trường hợp giao dịch được xác lập không tuân thủ đúng quy định về hình thức của văn bản thì có thể bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Tuy nhiên, thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu về hình thức là 02 năm, hết thời hiệu đó thì Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không?

     Theo quy định tại Khoản 54 của Điều 2 của Nghị định 01/2017 NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn Luật đất đai có quy định:

     "1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

     a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

    b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định điều 100 và điều 18 của Nghị định này.

     c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014."

     Đối với tình huống mà bạn cung cấp do chúng tôi thì không nói rõ bạn tiến hành mua đất nông nghiệp bằng giấy tờ viết tay vào năm bao nhiêu cho nên chúng tôi có thể chia thành các trường hợp cụ thể sau đây:

Thứ nhất, trường hợp mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay trước ngày 01/01/2008

     Theo quy định trên thì trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước năm 2008 chỉ có giấy tờ viết tay thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, trường hợp mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay từ 1 tháng 7 năm 2014

     Trong trường hợp này, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài giấy tờ mua bán đất viết tay, bạn là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải cung cấp giấy tờ mua bán đất viết tay và một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.

3. Mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay làm thế nào để tránh rủi ro khi xảy ra tranh chấp

     Do bạn tiến hành mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay mà không có công chứng, chứng thực nên có thể sẽ xảy ra tranh chấp. Để hạn chế rủi ro cho bạn, chúng tôi xin đưa ra một số lý kiến tư vấn như sau:

     Trước hết, bạn nên đi đến Uỷ ban nhân dân nơi có đất để tìm hiểu rõ nguồn gốc, hiện trạng thửa đất nông nghiệp mà bạn đã mua, xin cung cấp các thông tin về thửa đất. Sau đó bạn có thể thỏa thuận lại với bên bán theo một trong hai cách sau:

    Cách 1: Bạn và người bán tiến hành cam kết thỏa thuận với nhau rằng quyền sở hữu đất nông nghiệp này sẽ là của bạn khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cam kết này phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân nơi có đất.

    Cách 2: Bạn và người bán mảnh đất đó tiến hành lập hợp đồng ủy quyền theo đó bạn có toàn quyền định đoạt thửa đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng này cũng phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

     Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm bài viết: 

• Thủ tục sang tên khi chuyển đổi đất nông nghiệp như thế nào?
• Sổ đỏ và thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu

     Trên đây là quy định của pháp luật về mua đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected] để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng