Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về diện tích được tách thửa ở Quảng Ninh, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về diện tích được tách thửa ở Quảng Ninh như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Quyết định 39/2021/QĐ-UBND về lĩnh vực đất đai tỉnh Quảng Ninh

1. Diện tích tách thửa đất tại Quảng Ninh được quy định tại văn bản nào?

     Tách thửa đất là việc chia tách từ một thửa đất hoặc nhiều thửa đất (gọi là thửa đất bị tách) thành hai hoặc nhiều thửa đất khác nhau (gọi là thửa đất được tách).

     Việc tách thửa đất không phải được tiến hành một cách tùy tiện mà phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định chung của pháp luật và quy định riêng của từng địa phương.

     Tại Quảng Ninh, diện tích tối thiểu tách thửa đất được quy định tại Quyết định 39/2021/QĐ-UBND do UBND tỉnh ban hành ngày 29/7/2021 và hiện nay vẫn còn hiệu lực thi hành.

2. Diện tích đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

2.1 Thửa đất hình thành sau khi tách thửa đất cần đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định sau:

• Diện tích các thửa đất sau khi tách thửa không nhỏ hơn 45m²
• Chiều rộng (chiều bám đường) và chiều sâu không nhỏ hơn 4,5m (không kể diện tích lối đi, hệ thống thoát nước, phần diện tích thửa đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang đường ống xăng dầu, hành lang đường điện và hành lang các công trình khác không được phép xây dựng);

2.2 Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới;

2.3 Trường hợp khu vực đất có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì việc tách thửa đất tại điểm a, b khoản này phải đảm bảo diện tích các thửa đất hình thành sau khi thực hiện thủ tục tách thửa phải phù hợp theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

2.4 Trường hợp giải quyết tách thửa đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đã có hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, văn bản phân chia di sản, thừa kế một phần thửa đất trước ngày 1/7/2014:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, văn bản phân chia di sản, thừa kế một phần thừa đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (hợp đồng, văn bản đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật) từ trước ngày 20/12/2007 thì diện tích tách thửa theo các Hợp đồng, văn bản đó;

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, văn bản phân chia di sản, thừa kế một phần thửa đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (hợp đồng, văn bản đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật) từ ngày 20/12/2007 đến trước ngày 01/7/2014 mà diện tích các thửa đất tách ra có diện tích, kích thước tương đồng diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa quy định tại Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh thì diện tích tách thửa theo các Hợp đồng, văn bản đó.

b) Đối với các trường hợp đã xây dựng nhà ở:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở trước ngày 20/12/2007 nhưng đến nay mới tiến hành làm thủ tục tặng, cho, chuyển nhượng, thừa kế, phân chia di sản, theo quy định của pháp luật theo ranh giới đất thực tế đang sử dụng thì xử lý như sau:

Ủy ban nhân dân cấp huyện xác định chính xác nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm xây dựng nhà ở của các hộ dân để thực hiện việc tách thửa và cấp giấy chứng nhận theo hiện trạng nhà ở các hộ gia đình đang quản lý, sử dụng xây dựng nhà ở với nguyên tắc không có tranh chấp.

Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm về nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm xây dựng nhà ở của các hộ gia đình và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự quy định và xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có) đảm bảo đúng các quy định hiện hành.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở từ ngày 20/12/2007 đến trước ngày 01/7/2014 và không bị cơ quan có thẩm quyền lập biên bản yêu cầu phá dỡ trong quá trình xây dựng, đến nay mới tiến hành làm thủ tục tặng, cho, chuyển nhượng, thừa kế, phân chia di sản, theo quy định của pháp luật theo ranh giới đất thực tế đang sử dụng thì xử lý như sau:

Ủy ban nhân dân cấp huyện xác định chính xác thời điểm xây dựng nhà ở của các hộ dân, nếu đến nay phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm đất ở thì cho phép tách thửa đất có nhà ở theo hiện trạng sử dụng nhưng phải đảm bảo phần thửa đất còn lại không có nhà ở (nếu có) sau khi tách ra có kích thước chiều rộng (chiều bám đường) không nhỏ hơn 3,6 m và diện tích không nhỏ hơn 36m² (không kể diện tích lối đi, hệ thống thoát nước, phần diện tích thửa đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang đường ống xăng dầu, hành lang đường điện và hành lang các công trình khác không được phép xây dựng nhà ở).

Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm về nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp, thời điểm xây dựng nhà ở của các hộ gia đình và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự quy định và xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có) đảm bảo đúng các quy định hiện hành.

c) Những trường hợp tách thửa nêu tại điểm a, b tại mục này áp dụng đối với những vị trí chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Những nơi có quy hoạch thì việc tách, hợp thửa theo quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Diện tích tách thửa đối với đất nông nghiệp là đất vườn ao, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm trong cùng thửa đất có nhà ở; đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu năm phù hợp quy hoạch sử dụng đất là đất ở và tiếp giáp với thửa đất có đất ở hoặc nhà ở đủ điều kiện công nhận đất ở.

3.1 Thửa đất hình thành sau khi tách thửa đất cần đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định sau:

• Diện tích các thửa đất sau khi tách thửa không nhỏ hơn 45m²,
• Chiều rộng (chiều bám đường) và chiều sâu không nhỏ hơn 4,5m (không kể diện tích lối đi, hệ thống thoát nước, phần diện tích thửa đất nam trong hành lang an toàn giao thông, hành lang đường ống xăng dầu, hành lang đường điện và hành lang các công trình khác).

3.2 Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

3.3 Trường hợp khu vực đất có quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì việc tách thửa đất tại điểm a, b khoản này phải đảm bảo các thửa đất hình thành sau khi thực hiện thủ tục tách thửa có diện tích phù hợp theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

4. Diện tích tách thửa đối với đất nông nghiệp khu vực nhà nước chưa có quy hoạch hoặc trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là đất nông nghiệp

• Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối: Diện tích các thửa đất sau khi tách thửa không nhỏ hơn 500 m².
• Đất nuôi trồng thủy sản: Diện tích các thửa đất sau khi tách thửa không nhỏ hơn 1.000m²;
• Đất trồng cây lâu năm: Diện tích các thửa đất sau khi tách thửa không nhỏ hơn 1.000m².
• Đất rừng sản xuất: Diện tích các thửa đất sau khi tách thửa không nhỏ hơn 3.000 m².
• Đối với những khu vực đang có chủ trương thực hiện dồn điền đổi thửa thì thực hiện theo Phương án dồn điền đổi thửa.

     Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thừa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

• Không tách thửa đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất nông nghiệp trong các trường hợp sau:
• Việc tách thửa đối với từng loại đất không đảm bảo với quy định tại khoản mục 2,3,4 nêu trên
• Thửa đất đề nghị tách thửa thuộc diện nhà nước thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (bao gồm trường hợp chưa có thông báo thu hồi, đã có thông báo thu hồi đất).
• Thửa đất thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng thực hiện dự án (khu dân cư, khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở...) đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trừ trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng) thì việc tách, hợp thửa theo quy hoạch điều chỉnh.
• Đất trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và đất có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
• Thửa đất sau khi tách ra không có đường đi vào thửa đất, không có phương án kết nối giao thông, hệ thống thoát nước, kết nối đồng bộ với đường giao thông hiện hữu và chưa thi công hoàn thành đường giao thông, hệ thống thoát nước... phù hợp theo quy định tại Điều 143, 144 Luật đất đai 2013.

Hiện nay tỉnh Quảng Ninh không có quy định được phép tách tối đa bao nhiêu thửa đất. Nếu các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa đều đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của UBND tỉnh thì người sử dụng đất có thể tách thành số thửa như mong muốn.

     Ngoài ra bạn có thể tham khảo:

• Điều kiện được tách thửa đất theo quy định hiện hành
• Trình tự, thủ tục tách thửa đất theo quy định pháp luật

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.                                    

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng