ĐỀN BÙ ĐẤT KHAI HOANG TRƯỚC NĂM 1990 KHI BỊ THU HỒI

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào anh chị!

     Anh chị cho tôi hỏi là: Nhà tôi có khoảng 10 nghìn mét vuông đất khai hoang từ trước năm 1990. Trong quá trình sử dụng tới bây giờ. Gia đình có đóng thuế đầy đủ cho nhà nước. Đất này thuộc sử dụng của gia đình và không có tranh chấp với ai.

     Khi nhà nước thu hồi đất làm khu công nghiệp và làm đường thì gia đình tôi có được đền bù đất nêu trên không? Và nếu được đền bù thì giá đất đền bù tình như thế nào?

     Quy trình giải phóng khi nhà nước thu hồi đất như thế nào?

     Xin cảm ơn tư vấn của anh chị.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn về đền bù đất khai hoang trước năm 1990 khi bị thu hồi chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nội dung tư vấn:

     Với các nội dung yêu cầu được tư vấn của bạn, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau: Theo quy định tại khoản 11 điều 3 Luật đất đai 2013:

     Thứ nhất, quy định về đền bù đất khai hoang của gia đình trước năm 1990

     Theo quy định của pháp luật, điều kiện để được đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại điều 75 luật đất đai như sau: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

     Căn cứ Khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định:

      “Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.”

     => Như vậy, để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất của gia đình bạn phải thỏa mãn điều kiện là có một trong số các loại giấy tờ được quy định tại luật đất đai và nghị định 43/2014/NĐ- CP. Trường hợp mà không có giấy tờ về đất nhưng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận đó là phải thỏa mãn các điều kiện sau: đất được sử dụng ổn định trước ngày 01/07/2004; được xác nhận không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

     Do đó, nếu diện tích đất khai hoang của gia đình bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện: không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước 01/07/2004 (có đóng thuế hàng năm, biên lai thu nộp thuế là bằng chứng); phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị..thì gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật.

     Chi tiết về điều kiện được bồi thường về đất bạn có thể tham khảo tại: 

     Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào

     Ngoài ra, trong trường hợp đất bị thu hồi là đất nông nghiệp thì tùy vào điều kiện cụ thể sẽ được tính tiền bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định tại điều 77 luật đất đai 2013 như sau:

     “Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

     1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

     a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

     b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

     c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

     (Việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 77 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định tại điều 4, nghị định 47/2014/NĐ- CP như sau:

     1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế mà Nhà nước thu hồi.

     2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất nhưng được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 25 của Nghị định này.

     3. Thời hạn sử dụng đất để tính bồi thường đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được áp dụng như đối với trường hợp đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài.)

     2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

     => Tiểu kết: theo quy định pháp luật thì việc thu hồi về đất sẽ được đền bù bằng loại đất cùng mục đích sử dụng trước tiên, nếu như không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền; ngoài việc bồi thường về phần diện tích đất bị thu hồi thì còn được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại khi đất bị thu hồi là đất nông nghiệp theo quy định tại điều 77 luật đất đai, hoặc loại chi phí khác theo quy định của pháp luật.

     Thứ hai, giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

     Một trong số các nguyên tắc khi Nhà nước bồi thường về phần diện tích đất bị thu hồi là cách tính giá đất được quy định tại khoản 2, điều 74 luật đất đai: “2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

     Mặt khác, theo khoản 3, 4 điều 104 luật đất đai thì giá đất cụ thể là căn cứ để tính mức giá trị bồi thường bằng tiền khi thu hồi đất.

     “3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

     Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

     Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

     4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây (…) đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

     => Như vậy, giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể được tính theo bảng giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

     Tuy nhiên, cần lưu ý rằng: Tùy thuộc vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhằm mục đích làm gì để có mức giá bồi thường phù hợp, nếu như mục đích thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc vì mục đích quốc phòng- an ninh thì giá bồi thường sẽ không được thỏa thuận mà sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, thẩm định, tính toán mức giá cụ thể; nhưng nếu thu hồi không vì hai mục đích nêu trên thì người bị thu hồi đất hoàn toàn có quyền thỏa thuận mức giá bồi thường với đơn vị tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

     Chi tiết về cách tính giá bồi thường và phương pháp tính, bạn có thể tham khảo tại bài viết cùng chuyên mục:

     Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đai

     Xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [caption id="attachment_31662" align="aligncenter" width="259"] Đền bù đất khai hoang[/caption]

     Thứ ba, trình tự, thủ tục thu hồi, giải phóng mặt bằng, tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

     Khi tiến hành thu hồi đất đều phải được thực hiện theo quy trình của pháp luật đất đai như sau:

     Bước 1: Thông báo thu hồi đất

     Cơ quan có thẩm quyền thu hồi ban hành thông báo thu hồi đất tới từng cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất (gửi văn bản); đồng thời niêm yết trên trụ sở ủy ban nhân dân xã, đưa tin trên các phương tiện thông tin đại chúng.

     Bước 2: Thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

     Người sử dụng đất phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện điều tra, đo đạc, kiểm đếm, xác định diện tích đất thu hồi, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để thực hiện lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

     Trường hợp người sử dụng đất không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.

     Bước 3: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

     Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

     Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổng hợp ý kiến, kết hợp với ủy ban nhân dân xã đối thoại với những trường hợp không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền xem xét.

     Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư trước khi trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

     Bước 4: Ban hành quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư

     Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định tại điều 66 luật đất đai 2013 ban hành quyết định thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong cùng một ngày.

     Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

     Bước 5: Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã được phê duyệt

     Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

     Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật này.

     Chi tiết tham khảo tại:

     Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định pháp luật hiện hành

     Hoặc Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định Luật đất đai 2013

     Trên đây là tư vấn của chúng tôi trong trường hợp đền bù đất khai hoang trước năm 1990 khi bị thu hồi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected] để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng