BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐƯỢC QUY ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO

Câu hỏi của bạn:

     Gia đình tôi ở trên mảnh đất từ ông bà để lại trước năm 1978 và để lại cho bố mẹ tôi hàng năm vẫn đóng thuế với diện tích đất ở là 411 m2 và được uỷ ban nhân dân Thị trấn công nhận. Gần đây có thông báo mở rộng khu di tích và đất gia đình tôi nằm trong khu quy hoạch và khi ra giá đền bù thì chỉ giải quyết cho gia đình tôi 200m thổ cư và 211m đất trồng cây lâu năm. Gia đình tôi không đồng ý. Xin được tư vấn.

Xin cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
• Nghị định 01/2017/NĐ- CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai (hiệu lực thi hành bắt đầu từ 3/3/2017).

Nội dung tư vấn:      Khoản 11, Điều 3 Luật đất đai quy định:

      Thứ nhất, nguyên tắc và điều kiện được bồi thường đất ở khi Nhà nước thu hồi đất

• Nguyên tắc Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất được quy định tại điều 74, luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

     1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. (Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng)

     2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

   3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

• Điều kiện được bồi thường về đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quy định tại điều 75, luật đất đai 

     “Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

     1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

     2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

     3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

     4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

     5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

     6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

• Các trường hợp thu hồi đất ở được bồi thường quy định tại luật đất đai 2013  như sau:

      “Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

     1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:      a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;      b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

     2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất (…)”

Vậy, nếu trường hợp của gia đình thỏa mãn nguyên tắc tại điều 74, đúng điều kiện tại điều 75 thì được bồi thường về đất hoặc được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật.

     Thứ hai, diện tích đất ở được tính bồi thường

     Nghị định 47/2014/NĐ- CP Quy định về diện tích đất ở được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

      “Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

     Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

     1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

      a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

      b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

     2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

     3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

     4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (…).

     Theo thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi thì từ năm 1978 tới giờ gia đình vẫn đóng tiền thuế với diện tích 411m2 đất ở và có được công nhận bởi ủy ban nhân dân thị trấn; tuy nhiên khi tính diện tích bồi thường thì 411 m2 của gia đình bạn lại được tính 200 m2 là đất ở, 211m2 còn lại là đất trồng cây lâu năm. Như vậy, để chúng tôi có thể tư vấn chính xác trong trường hợp này của bạn liệu rằng việc bồi thường với diện tích đó có đúng pháp luật hay không thì cần bổ sung các thông tin sau:

• Việc gia đình có 411 m2 đất sử dụng từ năm 1978 đó có bất cứ loại giấy tờ nào theo quy định tại điều 100 luật đất đai hoặc điều 18 nghị định 43/2014 hay không? (đây chính là quy định về đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà được nêu tại khoản 1, điều 6 nêu trên).
• Nếu có giấy tờ thì trên giấy tờ có ghi nhận số diện tích đất ở là bao nhiêu?
• Nếu ngoài biên lai thu tiền thuế đất mà gia đình không còn giấy tờ nào để chứng minh nguồn gốc đất cùng diện tích đất sử dụng thì cũng rất khó để chúng tôi có thể xác định toàn bộ diện tích đất có thực sự là đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; cơ quan cấp là Ủy ban nhân dân cấp huyện.
• Ngoài ra, khi tiến hành thu hồi đất của gia đình và làm công tác bồi thường thì cơ quan Nhà nước tiến hành phải có thông báo bằng văn bản tới từng hộ gia đình cá nhân trong đó có ghi nhận về diện tích đất bị thu hồi; có phương án bồi thường ra sao, căn cứ nào để xác định diện tích đất ở và diện tích đất trồng cây lâu năm để bồi thường; có sơ đồ hay bản đo vẽ kèm theo hay không?. Bởi theo mô tả của gia đình thì bạn chỉ nhắc đến toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở mà trong quyết định bồi thường đất lại nhắc đến đất trồng cây lâu năm nên cần phải xem xét lại quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường mà gia đình nhận được gồm những nội dung gì để chúng tôi tiếp tục tư vấn.
• Bạn đã nhận được văn bản thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (quy định tại điều 67, luật đất đai và được hướng dẫn thi hành tại điều 17, nghị định 43/2014/ NĐ- CP) đến từng hộ gia đình trong đó nêu rõ: Lý do thu hồi đất; Diện tích, vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất; Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; Dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư; Giao nhiệm vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thành phần ban cưỡng chế bao gồm những ai (chủ tịch hoặc phó chủ tịch huyện là trưởng ban và các thành viên gồm đại diện các cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường, thanh tra, tư pháp, xây dựng cấp huyện; Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã; tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và một số thành viên khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định). Căn cứ vào thông báo để biết được lý do vì sao mà gia đình lại chỉ được giải quyết bồi thường với 200m2 đất thổ cư bởi theo quy định tại điều 79 luật đất đai nếu diện tích đất thu hồi là toàn bộ diện tích đất ở thì bạn được bồi thường bằng đất là đất ở chứ không thể phân chia thành đất ở và đất trồng cây lâu năm như vậy được.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của mọi người dân để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

      Liên kết tham khảo:

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp sổ đỏ
• Hòa giải tranh chấp đất đai
• Thu hồi đất đai theo quy định của pháp luật mới nhất