ĐẤT KHAI HOANG CÓ ĐƯỢC ĐỀN BÙ KHI THU HỒI KHÔNG

Câu hỏi của bạn:

     Chào luật sư! Cháu có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp về vấn đề đất đai:

     Gia đình cháu có một diện tích đất khoảng gần một mẫu được bố cháu khai hoang từ hơn 30 năm trước, đến nay gia đình cháu vẫn còn sử dụng để kinh doanh trang trại. Theo hợp đồng bố cháu kí với người ta là hợp đồng vô thời hạn và gia đình cháu cũng được cấp giấy quyền sử dụng đất, hằng năm gia đình cháu vẫn đóng thuế đất đầy đủ.

     Người ký hợp đồng sử dụng đất khi đó là bố cháu nhưng do bố cháu đã mất một thời gian, tuần trước mẹ cháu có lên ủy ban xã người ta có yêu cầu ký giấy thanh lý hợp đồng để chuyển sang hợp đồng mới và mẹ cháu có ký vào, nhưng khi mẹ cháu lên ủy ban xã để ký hợp đồng mới thì họ bảo không ký hợp đồng nữa và diện tích đất khai hoang mà gia đình cháu đang sử dụng sẽ bị thu hồi không đền bù.

     Luật sư cho cháu hỏi nếu giấy tờ mà mẹ cháu ký không phải là giấy thanh lý hợp đồng mà là giấy kết thúc hợp đồng thì gia đình cháu có bị thu hồi diện tích đất không, và nếu thu hồi đất thì gia đình cháu có được đền bù không ạ!

     Cháu xin chân thành cảm ơn !!!

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về đất khai hoang có được đền bù khi thu hồi không chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nội dung tư vấn:

     Thứ nhất, xác định nguồn gốc đất

Theo quy định tại khoản 11 điều 3 Luật đất đai 2013:

     Bạn cung cấp cho chúng tôi thông tin về thửa đất là: đất do bố mẹ bạn khai hoang, đất được cấp giấy chứng nhận, mục đích sử dụng là làm kinh tế trang trại nhưng lại ký hợp đồng vô thời hạn. Những thông tin này không đủ để chúng tôi kết luận hiện tại thửa đất của gia đình bạn đang sử dụng là loại đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hay được Nhà nước cho thuê để làm kinh tế trang trại.

     Đất làm kinh tế trang trại theo quy định tại điều 10 luật đất đai được coi là đất nông nghiệp khác. Thực tế, việc xác định lại nguồn gốc đất mà gia đình bạn đang sử dụng là loại đất gì, có sử dụng hợp pháp hay không thì chúng tôi mới có thể tư vấn cụ thể về việc bồi thường khi bị thu hồi.

     Bởi thu hồi đất có rất nhiều căn cứ, theo quy định tại khoản 2, điều 106 Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp:

• Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
• Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
• Ngoài ra, có thể thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh (điều 61); thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (điều 62); Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64); Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65)

     Thứ hai, có được bồi thường khi ký văn bản thanh lý hợp đồng không

     Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó Khoản 1 quy định điều kiện đối với đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:

     “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

     Khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định:

     “Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.”

     Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường về đất.

     Theo quy định của pháp luật, trường hợp có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trường hợp có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai, hoặc không có giấy tờ nhưng đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004; được xác nhận là không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

     Riêng trong trường hợp của gia đình bạn, mặc dù đất đã được cấp giấy chứng nhận nhưng vì thông tin về thửa đất bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ nên chúng tôi không thể loại trừ tình huống việc thu hồi đất của gia đình bạn phải đảm bảo rằng không thuộc trường hợp thu hồi đất không được bồi thường về đất theo quy định tại điều 82 của luật đất đai như sau:

     “Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

     Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

     1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

     2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

     3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

     4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

     Điều 76: Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

     Điều 77: Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Khoản 2 ghi nhận về trường hợp bồi thường khi người sử dụng đất nông nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”

     Ngoài ra, hợp đồng thanh lý mà mẹ bạn ký thay mặt gia đình là loại hợp đồng gì, nội dung như thế nào? Đơn vị, tổ chức, cơ quan nào soạn thảo? Việc này để chứng minh xem hợp đồng đó có được lập đúng thẩm quyền hay không? bởi vì thu hồi đất phải do cơ quan có thẩm quyền là từ cấp huyện trở lên ra quyết định và được tiến hành theo trình tự, thủ tục do luật định.

     Chi tiết bạn có thể tham khảo tại: Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định pháp luật hiện hành

     => Tiểu kết: Dựa trên các căn cứ pháp luật và thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi tạm nhận định rằng đất của gia đình bạn có thể được bồi thường, các mức bồi thường, khoản bồi thường mà gia đình nhận được vì đã được cấp giấy chứng nhận sẽ là:

• Bồi thường về đất đối với diện tích đất và mục đích sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào việc sử dụng trên thực tế.
• Bồi thường về tài sản gắn liền với đất
• Bồi thường về chi phí đầu tư trên đất như: chi phí san lấp mặt bằng, chi phí làm tăng độ màu mỡ cho đất, chi phí gia cố chống rung chống sập…
• Các hỗ trợ khác như hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo nghề…

     Nếu trong quá trình tiến hành thu hồi, bồi thường mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không tiến hành theo đúng quy định của pháp luật thì bạn có quyền gửi đơn yêu cầu lên cơ quan trực tiếp ra các quyết định hành chính đối với thửa đất của gia đình với nội dung làm rõ các quyết định đó; hoặc có thể khiếu nại quyết định hành chính lên cơ quan cấp trên trực tiếp của cơ quan ra quyết định hành chính để được giải đáp và giải quyết.

     Một số bài viết cùng chuyên mục bạn có thể tham khảo tại:

     Xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất

     Bồi thường khi doanh nghiệp thu hồi đất làm dự án

     Trên đây là tư vấn của chúng tôi về đất khai hoang có được đền bù khi thu hồi không. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng