CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT RỪNG CÓ PHẢI ĐÓNG TIỀN THUÊ ĐẤT KHÔNG

Câu hỏi của bạn:

     Cho em hỏi:

     Em ở Hà Tĩnh, em mua lại một mảnh rừng của ông anh là 2,5ha với giá 40 triệu đồng. Đất của anh là đất trồng rừng được nhà nước giao không thu thuế trong 50 năm, nay em mua lại một mảnh nhưng do em ở địa phương khác nên cán bộ bảo là muốn chuyển nhượng, làm tách bìa thì phải đóng thuế hàng năm (phí thuê đất). Như vậy có đúng không?, nếu đúng thì giá thuê một năm như vậy mình phải đóng bao nhiêu? và phí chuyển nhượng là bao nhiêu?

     Xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: l[email protected]. Với câu hỏi của bạn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng có phải đóng tiền thuê đất không chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 46/2014/NĐ- CP quy định về thu tiền thuê đất, tiền thuê mặt nước

Nội dung tư vấn:

1. Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng

     Thứ nhất, điều kiện chung

     Điều 188 luật đất đai quy định các điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung của người được giao, cấp, công nhận quyền sử dụng đất như gồm có:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này

     Thứ hai, quy định về đất rừng sản xuất

     Điều 135 luật đất đai quy định về đất rừng sản xuất như sau:

     “Điều 135. Đất rừng sản xuất

     1. Nhà nước giao đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho tổ chức quản lý rừng để quản lý, bảo vệ và phát triển rừng.

     2. Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định sau đây:

     a) Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo hạn mức quy định tại điểm b khoản 3 Điều 129 của Luật này để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp. Đối với diện tích đất rừng sản xuất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất;

     b) Cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng;

     c) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất theo quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì được sử dụng diện tích đất chưa có rừng để trồng rừng hoặc trồng cây lâu năm.

     3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất rừng sản xuất được kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán rừng.

     4. Đất rừng sản xuất tập trung ở những nơi xa khu dân cư không thể giao trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân thì được Nhà nước giao cho tổ chức để bảo vệ và phát triển rừng kết hợp với sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản.”

     Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được luật đất đai quy định tại điều 169; trong trường hợp nhận chuyển nhượng của bạn là điểm b, khoản 1, điều 169. Cụ thể;

     “Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất

     1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

     a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

     b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ; (…)”

     Bởi theo thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi phần diện tích đất mà bạn mua có nằm trong phần diện tích mà bên bán cho bạn được giao hay phần diện tích đất đó vượt quá hạn mức giao đất và phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước nên chúng tôi sẽ đưa ra cho bạn thêm hai trường hợp nữa:

     Trường hợp 1, Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê mà trả tiền đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì quyền và nghĩa vụ của họ được ghi nhận cụ thể tại khoản 2, điều 179 như sau:  

     “2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

     - Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

     - Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

     - Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

     - Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.

     - Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

     - Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định” [caption id="attachment_36025" align="aligncenter" width="299"] Chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng[/caption]

     Trường hợp 2, Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có các quyền được ghi nhận tại khoản 1, điều 179:

     “Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

     1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

     a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

     b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

     c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

     d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

     đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

     Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

     Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

     e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

     g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

     h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

     i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ..”

     => Tiểu kết: từ các căn cứ pháp lý nêu trên chúng tôi xin đưa ra những tư vấn như sau:

     Giả sử rằng thửa đất trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung để được chuyển nhượng như chúng tôi vừa nêu trên và:

• Nếu diện tích đất mà bạn nhận chuyển nhượng nằm trong hạn mức giao đất rừng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao thì phần diện tích bạn nhận chuyển nhượng sẽ được tiến hành theo quy trình bình thường, không bị hạn chế. Và thời hạn sử dụng đất là thời hạn được ghi nhận trong giấy chứng nhận, nguồn gốc sử dụng đất vẫn là hình thức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
• Nếu phần diện tích đất bạn nhận chuyển nhượng thuộc vào phần diện tích vươt hạn mức phải chuyển sang hình thức thuê đất thì nguồn gỗ sử dụng đất được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bạn nhận chuyển nhượng sẽ là nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm. Lúc này bạn sẽ phải nộp tiền thuê đất theo hình thức được ghi nhận trong giấy chứng nhận. Giá để tính tiền thuê đất cụ thể bạn có thể tham khảo tại nghị định 46/2014/NĐ- CP, chi tiết tại điều 4 của nghị định. Tuy nhiên căn cứ để tính toán giá phải áp dụng theo Bảng giá đất và giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất ban hành.
• Còn nếu trong trường hợp phần diện tích mà bạn nhận chuyển nhượng là phần đất thuê trả tiền hàng năm thì theo quy định tại khoản 2 điều 179 nêu trên, phần đất đó sẽ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được phép chuyển quyền sở hữu tài sản hình thành trên đất thuê. Trường hợp này bạn cũng sẽ phải trả tiền thuê đất theo hình thức được ghi nhận trong giấy chứng nhận đã cấp theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng đã được ký kết.

 2. Thuế, phí, lệ phí phải nộp trong trường hợp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Các loại thuế và lệ phí phải nộp khi các bên giao dịch tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: thuế thu nhập cá nhân (bên bán), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, phí trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính… Cụ thể:

• Phí công chứng: tính theo quy định tại thông tư 257/2016/TT- BTC về phí công chứng
• Lệ phí trước bạ: 0,5%
• Phí thẩm định hồ sơ, phí trích lục bản đồ địa chính: theo quy định riêng của từng tỉnh.
• Thuế thu nhập cá nhân: luật thuế thu nhập cá nhân 2012 và các văn bản hướng dẫn thi hành: 2% giá trị chuyển nhượng hoặc 25% (giá bán- giá vốn- các chi phí liên quan nếu có các chứng từ chứng minh).

     Một số bài viết cùng chuyên mục:

• Các nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất   
• Giải quyết như thế nào khi người khác đòi lại đất đã cấp sổ đỏ cho mình?
• Đòi lại đất đã cho mượn nhưng không có giấy tờ như thế nào?
• Dịch vụ kê khai hồ sơ xin cấp sổ đỏ

Liên hệ Luật sư tư vấn về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng

+ Tư vấn qua Tổng đài Gọi 19006500. Đây là hình thức tư vấn hiệu quả và nhanh nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết.

+ Tư vấn qua Zalo: Tư vấn về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng số điện thoại zalo Luật Sư: 0931191033

+ Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi Chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng tới địa chỉ Email: [email protected] chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng