TỔ CHỨC CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào các anh, chị Luật sư:

    Cho tôi xin hỏi: Hiện nay công ty tôi có ký hợp đồng đầu tư cho thuê cơ sở hạ tầng trạm Viễn thông với hình thức như sau:

    Với hình thức : Đơn vị Viễn thông thực hiện thuê quyền sử dụng đất với chủ hộ cho thuê đất (trong hợp đồng này có ghi điều khoản: Bên đơn vị viễn thông được phép hợp tác với đơn vị khác để xây dựng cơ sở hạ tầng). Do đó Công ty chúng tôi hợp tác bỏ nguồn vốn để thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng trên mảnh đất đó, cho Viễn thông thuê lại cơ sở hạ tầng. Xin cho hỏi như vậy có được hay không? trên cơ sở pháp lý có phù hợp không? Kính nhờ anh, chị tư vấn sớm giúp.

     Trân trọng cảm ơn.

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013

Nội dung tư vấn:

     Trước hết, vì bạn chưa nói rõ nguồn gốc được nhận quyền sử dụng đối với phần diện tích đất của công ty bạn đang có ý định ký kết hợp đồng với bên công ty viễn thông, nên hiện tại, chúng tôi tạm thời chia thành 2 trường hợp: một là công ty bạn được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; hai là, công ty bạn được Nhà nước cho thuê đất.

     Đồng thời, thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi về hợp đồng thuê giữa hai bên chưa rõ ràng nên chúng tôi chưa nắm bắt rõ được thực tế hai bên đã tiến hành những hoạt động thương mại gì với nhau. Trên cơ sở nguyên tắc chung về việc cho thuê đất của tổ chức kinh tế chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

     1. Các vấn đề liên quan đến quyền của tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất khi đất cho thuê là đất được Nhà nước giao

     Tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất khi đất cho thuê là đất được Nhà nước giao lại gồm có hai trường hợp: Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất và Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.

     Trường hợp tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ được quy định tại điều 173 luật đất đai 2013

• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này (điều 166 ghi nhận về quyền của người sử dụng đất; điều 170 ghi nhận về nghĩa vụ của người sử dụng đất)
• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

     => Trường hợp này tổ chức/công ty của bạn không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, hay không được phép ký kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với công ty viễn thông.

     Trường hợp tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ được quy định tại điều 174 luật đất đai 2013

     “Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

     1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

     2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

     a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

     b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

     c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

     d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

     đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

     3. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này.

     4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

     a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

     b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

     c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.”

     => Trong trường hợp này nếu công ty bạn được nhận quyền sử dụng đất là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì theo quy định tại điểm b, khoản 2 nêu trên, công ty bạn có quyền cho doanh nghiệp khác là công ty viễn thông thuê quyền sử dụng đất. [caption id="attachment_46831" align="aligncenter" width="295"] Thuê quyền sử dụng đất[/caption]

     2. Các vấn đề liên quan đến quyền của tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất khi đất cho thuê là đất được Nhà nước cho thuê

     Khi đất cho thuê là đất được nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức Nhà nước cho thuê đất thì một số quyền và nghĩa vụ của người nhận quyền sử dụng đất cũng có sự thay đổi. Tổ chức được thuê đất của Nhà nước dưới hai hình thức: thuê đất trả tiền thuê hàng năm và thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

     Thứ nhất, đất của tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

     Theo quy định tại điểm b, khoản 2 điều 174 nêu trên thì doanh nghiệp của bạn vẫn có quyền được cho công ty viễn thông thuê quyền sử dụng đất của thửa đất đó mà không bị hạn chế về quyền. Cần lưu ý khi tiến hành lập hợp đồng cho thuê đất trong mọi trường hợp thì hợp đồng này cần phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật và phải tiến hành đăng ký cho thuê theo tại văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.

     Thứ hai, đất của tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm

     Điều 175 luật đất đai 2013 quy định trong trường hợp tổ chức kinh tế được quyền sử dụng đất dưới hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền sau đây:

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
• Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Ngoài ra, Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

     => Nếu đất cho thuê của công ty bạn thuộc vào trường hợp này thì không thể cho công ty viễn thông thuê quyền sử dụng đất để đầu tư làm dự án được. Trừ trường hợp công ty bạn cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Do đó, nếu trong trường hợp này bạn phải đáp ứng các điều kiện nêu trên thì mới tiến hành ký kết hợp đồng cho công ty viễn thông thuê đất được.

     => Tiểu kết:

• Những tư vấn của chúng tôi nêu trên là những tư vấn liên quan tới việc cho thuê quyền sử dụng đất của tổ chức. Ngoài các điều kiện cơ bản nêu trên thì tùy thuộc vào dự án cụ thể sẽ có những điều kiện đi kèm khác.
• Việc cho thuê quyền sử dụng đất (trong trường hợp đủ điều kiện thuê và cho thuê) cần phải lập thành hợp đồng theo quy định và phải tiến hành đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước theo quy định.
• Và công ty bạn chỉ được quyền cho thuê quyền sử dụng đất khi công ty bạn có được quyền sử dụng đất đối với thửa đất cho thuê đó.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

     Hồ sơ xin thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

     Mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất mới nhất 2017

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về trường hợp tổ chức cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng