LÀM SỔ ĐỎ CHO ĐẤT BỊ THU HỒI NHƯNG ĐƯỢC TRẢ LẠI

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tôi có một miếng đất 9000m2 mặt tiền đường, mục đích sử dụng đất trồng lúa. Tháng 6/2004 tôi chuyển toàn bộ diện tích đất trồng lúa sang mục đích làm nhà xưởng may mặc, tôi đóng tiền sử dụng đất 100% theo giá đất mặt tiền đường loại đất ở mà tp quy định, do đó nhà nước cấp cho tôi sổ đỏ thời gian sử dụng ổn định lâu dài. Từ đó tôi xây nhà xưởng sử dụng tới nay. Trên phần đất 9000m2 khi tôi xin chuyển mục đích sử dụng đất thì chính quyền có quyết định thu hồi khoảng 700m2 chạy cắt ngang miếng đất của tôi cách đuôi đất khoảng 27m để làm đường dự phóng bề ngang đường là 16m (không cho tôi chuyển mục đích sử dụng phần đất bị thu hồi này). Từ tháng 6/2004 đến nay tôi vẫn sử dụng diện tích đất bị thu hồi, giờ chính quyền không có làm đường mà cũng không có thường bồi gì cho tôi. Nay phần đất 700m này chính quyền dự định lấy 540m để làm hệ thống thoát nước cho dự án tái định cư, số diện tích đất dư ra thì chính quyền trả lại cho tôi không thu hồi nữa.  Vậy Luật sư cho tôi hỏi:

1. Ai phải làm sổ đỏ cho đất bị thu hồi nhưng được trả lại?

2. Phần đất bị thu hồi nhưng được trả lại cho tôi, tôi có được chuyển mục đích sử dụng để xây dựng nhà xưởng không?

3. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất chính quyền sẽ tính giá cũ tháng 6/2004 hay giá chuyển mục đích mới thời điểm chính quyền trả đất lại cho tôi?

4. Phần đất 540m chính quyền làm hệ thống thoát nước chính quyền sẽ thường bồi theo giá đất ở mặt tiền hay loại đất ở trong hẻm, hay đất trồng lúa (đất của tôi là loại đất liền khối từ mặt tiền đến cuối đuôi đất).

Tôi xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi về việc làm sổ đỏ cho đất bị thu hồi nhưng được trả lại chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

Nội dung tư vấn về việc làm sổ đỏ cho đất bị thu hồi nhưng được trả lại:

1.  Ai phải làm sổ đỏ cho đất bị thu hồi nhưng được trả lại?

       Điểm c Khoản 4 Điều 95 quy định các trường hợp người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai như sau:

      "4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

      c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;..."

      Trên đây là những trường hợp người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai. Theo như bạn trình bày bạn có 9000 m2 diện tích đất trồng lúa ở mặt đường, bạn đã làm thủ tục chuyển mục đích toàn bộ diện tích đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp để làm nhà xưởng. Nhà nước có dự án thu hồi 700m của bạn để làm đường dự phòng nhưng từ đó đến nay chưa tiến hành bồi thường cũng như thu hồi đất.

     Hiện nay, cơ quan nhà nước lại tiến hành thu hồi 540 m đất để làm hệ thống thoát nước của địa phương và trả lại cho bạn 160m đất không thu hồi. Trường hợp của bạn 9000 m2 đất của bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi bị thu hồi nhưng được trả lại 160m đất. Do đó, bạn chỉ phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai chứ không phải xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. 

    Trước hết bạn làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo điểm d Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 khi có sự thay đổi về diện tích và hình dạng đất. Như vậy khi đó cơ quan có thẩm quyền về đăng ký đất đai ghi biến động vào Giấy chứng nhận cũ đã được cấp. Khi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai thì 160m đất bị thu hồi nhưng được trả lại này sẽ được cập nhật vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp

Về trình tự thủ tục đăng ký biến động đất đai bạn vui lòng tham khảo:

• Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai
• Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai

     Như vậy, mặc dù diện tích đất bị thu hồi nhưng được trả lại này do Nhà nước trả lại nhưng nghĩa vụ thực hiện các thủ tục về quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất. Do vậy, nếu bạn muốn thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai thì bạn là người thực hiện nó hoặc bạn có thể ủy quyền cho ai đó làm thay cho bạn.

2. Phần đất bị thu hồi nhưng được trả lại có được chuyển mục đích sử dụng đất không?

      Điểm d Khoản 1 Điều 57 luật đất đai năm 2013 quy đinh:

     "1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

       d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"     

      Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất:

     “1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

     2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

      Theo quy định của pháp luật, điều kiện để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở gồm:

• Được sự đồng ý, chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì bạn đang chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp theo quy định tại điều 57 Luật đất đai.
• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Đất không tranh chấp, không bị kê biên xử lý vi phạm.
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

    Trường hợp của bạn, bạn hoàn toàn có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất bạn vui lòng tham khảo:

• Thủ tục chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở
• Điều kiện chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở

3. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được tính như thế nào? 

     Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định:

      "b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền"

     Như vậy, theo quy định của pháp luật khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở - giá đất nông nghiệp theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền quyết định.

    Trường hợp của bạn, khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích 160 m từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được tính bằng giá đất tại thời điểm mà gia đình bạn được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Phần đất 540m bị thu hồi sẽ được bồi thường theo giá đất ở vị trí nào?

     Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất:

     "2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất."

     Theo quy định của pháp luật, về nguyên tắc bồi thường về đất là bồi thường đúng mục đích với loại đất thu hồi, đúng giá đất tại vị trí được thu hồi. Như vậy, khi bạn được bồi thường đối với diện tích 540m đất thu hồi bạn sẽ được bồi thường đúng với mục đích sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đúng vị trí được ghi trên bản đồ địa chính. Do vậy, bạn phải xem lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho mục đích sử dụng là gì ở vị trí đất nào để biết được mình được bồi thường đối với đất nào.

Bài viết tham khảo:

• Bồi thường khi thu hồi đất ở có vườn ao theo quy định
• Trình tự thủ tục thu hồi đất theo quy định Luật đất đai 2013
• Dịch vụ kê khai hồ sơ xin cấp sổ đỏ

Liên hệ Luật sư tư vấn về đất bị thu hồi nhưng được trả lại

+ Tư vấn qua Tổng đài 19006500: Đây là hình thức tư vấn hiệu quả và nhanh nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về đất bị thu hồi nhưng được trả lại. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết.

+ Tư vấn qua Zalo: Tư vấn về đất bị thu hồi nhưng được trả lại số điện thoại zalo Luật Sư: 0931191033

+ Tư vấn qua Email: Gửi câu hỏi đất bị thu hồi nhưng được trả lại tới địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng