XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ KHI TÍNH TIỀN BỒI THƯỜNG NHƯ THẾ NÀO?

Kiến thức cho bạn:

     Xác định giá đất cụ thể khi tính tiền bồi thường như thế nào?

Kiến thức của Luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 44/2014/NĐ- CP quy định về giá đất
• Thông tư 36/2014/TT- BTNMT hướng dẫn thi hành nghị định 44/2014/NĐ- CP

Nội dung tư vấn:

     Xác định giá đất cụ thể khi tính tiền bồi thường như thế nào?

     1. Một số quy định chung về xác định giá đất cụ thể

     Khoản 3, 4 luật đất đai ghi nhận các quy định chung về giá đất cụ thể và xác định giá đất cụ thể như sau:

     Một là, Cơ quan có thẩm quyền quyết định xác định giá đất cụ thể: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

     Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

     Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định (điều 16 nghị định 44/2014/NĐ- CP)

     Hai là, Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

     2. Trình tự thủ tục xác định giá đất cụ thể khi tính tiền bồi thường

     Theo quy định pháp luật nêu trên giá đất dùng để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành. Tại Điều 16 nghị định 44/2014/NĐ- CP và các điều 29, 30, 31, 32 thông tư 36/2014/TT- BTNMT quy định cụ thể trình tự thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể như sau:

     Bước 1: Chuẩn bị thực hiện xác định giá đất cụ thể

     Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể bao gồm các nội dung sau:

• Xác định mục đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí.
• Chuẩn bị hồ sơ thửa đất cần định giá bao gồm:
  • Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng của thửa đất cần định giá;
  • Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng của thửa đất cần định giá.
• Lựa chọn, ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp thuê tư vấn xác định giá đất.

     Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;

     Căn cứ các thông tin đã thu thập được, áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và quy định tại các Điều 3, 4, 5 và 6 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT để xác định giá đất

     Bước 3: Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

     Xây dựng phương án giá đất kèm theo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo các nội dung chủ yếu sau:

• Mục đích định giá đất và các thông tin về thửa đất cần định giá;
• Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin về giá đất thị trường;
• Việc áp dụng phương pháp định giá đất;
• Kết quả xác định giá đất và đề xuất các phương án giá đất;
• Đánh giá tác động về kinh tế - xã hội của các phương án giá đất.

     Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, đánh giá kết quả việc xác định giá đất và phương án giá đất; xây dựng Tờ trình về việc quyết định giá đất.

     Bước 4: Thẩm định phương án giá đất khi thực hiện xây dựng giá đất cụ thể

    Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ phương án giá đất. Hồ sơ gồm có:

• Tờ trình về việc quyết định giá đất;
• Dự thảo phương án giá đất;
• Dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất.

     Bước 5: Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;

• Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
• Hồ sơ xác định giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định gồm có:
  • Tờ trình về phương án giá đất;
  • Dự thảo phương án giá đất;
  • Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
  • Văn bản thẩm định phương án giá đất.
• Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất.

     Bước 6: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất

     Trường hợp được áp dụng cách tính giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất gồm:

• Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại; đối với trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;
• Trường hợp quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau.
• Căn cứ để xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất gồm:
  • Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường
  • Điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương
  • Bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
  • Hệ số điều chỉnh giá đất
• Ngoài ra, xác định giá đất cụ thể còn có thể được thực hiện bằng phương pháp: triết trừ, so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư.

     Một số bài viết cùng chuyên mục tham khảo:

     Bảng giá đất và giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào?

     Trình tự thủ tục xây dựng bảng giá đất theo quy định pháp luật

    Trên đây là các quy định của pháp luật về Trình tự thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng