TRANH CHẤP VỀ RANH GIỚI THỬA ĐẤT KHI ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LẦN ĐẦU

Câu hỏi của bạn:

     Thưa luật sư, tôi có câu hỏi muốn được luật sư tư vấn như sau: tôi có 1 thửa đất đang trong quá trình cấp đổi mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cạnh thửa đất tôi, chủ đất kế bên đã gửi đơn khiếu nại nói tôi cắm trụ ranh sai lấn đất họ. Nhưng khi hòa giải ở phường họ không hợp tác làm gì hết, cứ im lặng hoài và viện lý do này kia làm chậm quá trình cấp đổi sổ mới của tôi. Xin luật sư tư vấn giúp tôi tôi phải làm như thế nào để tôi được cấp sổ mới đúng theo quy định của pháp luật hiện nay.

     Tôi xin chân thành cảm ơn.

Câu trả lời của luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 01/2017/NĐ- CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai

Nội dung tư vấn

     Thứ nhất, cắm mốc ranh giới giữa các thửa đất theo quy định pháp luật

      Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 tại điều 175 về cách xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được thực hiện theo nguyên tắc sau đây: “Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản: 1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

     Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

     2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

     Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

     Do đó, nếu các bên có thỏa thuận được với nhau thì khi tiến hành đo vẽ để lập bản đồ địa chính đơn vị đo vẽ sẽ tôn trọng sự thỏa thuận đó. Nếu không thỏa thuận được thì sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật.

     Theo quy định pháp luật, căn cứ thông tư 25/2014/TT- BTNMT, việc ký xác nhận, cắm mốc ranh giới thửa đất của những người có thửa đất liền kề với thửa đất của gia đình bạn là thủ tục bắt buộc. Tuy nhiên, thủ tục này nếu chưa được thực hiện ngay lúc đó thì vẫn có thể được bổ sung và nó không làm cản trở quyền đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn.

     Bạn có thể tham khảo chi tiết về việc ký giáp ranh giữa các chủ sử dụng đất liền kề theo link sau: Thủ tục ký xác nhận của người sử dụng đất liền kề khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

     Nếu trong trường hợp nếu có tranh chấp xảy ra khi tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính như gia đình bạn thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tiến hành hòa giải, giải quyết tranh chấp giữa các bên theo quy định pháp luật trước khi tiến hành các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. [caption id="attachment_24959" align="aligncenter" width="365"] Tranh chấp về ranh giới thửa đất khi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu[/caption]

     Thứ hai, giải quyết tranh chấp về ranh giới thửa đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

     Như bạn có cung cấp thông tin cho chúng tôi, bên hàng xóm của bạn là người đã có đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã, phường tiến hành giải quyết vụ việc. Bạn đã hoàn toàn hợp tác để giải quyết vụ việc trên.

     Theo quy định tại điều 202, luật đất đai 2013 về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai như sau: “Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

     1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

     2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

     3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

     4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

     5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

     Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

     Căn cứ quy định trên, trong vòng 45 ngày sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp từ hàng xóm của bạn thì Ủy ban nhân dân phường sẽ tiến hành các hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai. Hòa giải thành hay không thành thì cũng phải lập thành văn bản; nếu hòa giải thành thì biên bản hòa giải thành sẽ được bổ sung vào hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của bạn. Trong trường hợp hòa giải không thành thì một trong số các bên đương sự gửi đơn lên tòa án nhân dân cấp huyện hoặc ủy ban nhân dân huyện để giải quyết theo quy định tại điều 203, luật đất đai. Bản án hoặc quyết định của cơ quan này sẽ là căn cứ để bổ sung vào hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của bạn. Sau khi bạn đã giải quyết xong các tranh chấp với bên hàng xóm thì mới có thể tiếp tục thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

     “Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

     Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

     1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

     2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

     a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

     b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

     3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

     a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

     b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

     4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng