TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ DI SẢN THỪA KẾ KHÔNG CÓ DI CHÚC

Câu hỏi của bạn:

     Xin chào quý luật sư! Em có việc thắc mắc không biết giải quyết như thế nào kính mong luật sư tư vấn giúp em:

     Ba mẹ em cùng đứng tên căn nhà ở Q3 nhưng ba em đã mất cách đây 6 năm, giấy tờ đến nay chưa làm lại nên vẫn còn ba mẹ sở hữu. Gia đình em có 6 người con nhưng chỉ có 3 người ở căn nhà đó còn những người con khác ở riêng. Hiện tại, mẹ em đòi làm lại giấy tờ nhà cho 1 người con ở chung đứng tên với lý do bà già rồi nên làm giấy tờ lại sợ sau này bà mất làm lại phức tạp nhưng thật ra là họ đang âm thầm muốn cầm ngân hàng nhưng vì ba em còn đứng tên không thể cầm được nên phải làm lại giấy tờ. Vì mẹ em lớn tuổi nên sợ cầm không được nên nói sang cho 1 người con.

     Mẹ không nói rõ trình tự thủ tục như thế nào mà đùng 1 cái thuê luật sư đến và gọi điện thọai các con xuống ký tên. Theo em được biết vì ba em mất nên phần quyền sở hữu của ông sẽ được chia cho mẹ và 6 người con, em thì không chịu cho 1 người đứng tên em chỉ chấp nhận ký ủy quyền đại điện cho 1 người. Em có 1 số vấn đề mong luật sư giải đáp giúp em:

•  Nếu 3 người ở riêng chỉ ký tên trong trường hợp cho 1 người đứng đại diện không được bán và khi bán phải có chữ ký tất cả mọi người. Vậy thì em cần phải làm thủ tục gì ạ, và khi ủy quyền đại điện thì giấy tờ nhà chỉ có tên người đứng thôi và kèm theo tờ giấy ủy quyền ở ngòai hay là trong giấy tờ nhà mặt trước là tên người đứng và mặt cuối của sổ là tên danh sách những người đồng sở hữu. (Vì em thấy chồng em mất, bên chồng em cho nhà riêng họ cũng để tên em đứng đại diện và mặt cuối có tên 3 người con của em). Em sợ khi ủy quyền thì chỉ có 1 tờ giấy kèm và sổ nhà chỉ có 1 người đứng tên thì lúc đó họ lấy sổ nhà đi bán hay cầm những người còn lại không biết.
• Trong trường hợp làm xong giấy tờ thì người được ủy quyền đại điện có thể mang giấy tờ nhà đi cầm ngân hàng không ạ và lúc cầm có cần mọi người kí tên chấp nhận không?

     Mong luật sư tư vấn giúp em hướng giải quyết để em giữ được quyền lợi của mình để sau này không bị mất hay tranh chấp.

     Kính mong quý luật sư giúp đỡ, em chân thành cảm ơn. Chúc luật sư có thật nhiều sức khỏe và một ngày làm việc tốt.

Câu trả lời của luật sư:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Luật công chứng 2014
• Thông tư 23/2014/TT- BTNMT Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Nội dung tư vấn:      Khoản 24, Điều 3 Luật đất đai quy định:

       1. Biên bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

     Thứ nhất, vì bố bạn mất không để lại di chúc nên theo quy định pháp luật, tại khoản 1, điều 651, Bộ luật dân sự 2015 thì hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn gồm có: mẹ bạn, các anh chị em của bạn (6 người tất cả), ông bà nội của bạn (nếu ông bà còn sống). Phần di sản thừa kế của bố bạn theo thông tin bạn cung cấp là: một nửa quyền sử dụng đất đối với thửa đất và một nửa giá trị của ngôi nhà được xây trên diện tích đất đó.

     “Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

    1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

     a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

     b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

     c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

     2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

     3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

     Thứ hai, phần di sản thừa kế của bố bạn được phân chia bằng nhau cho mỗi người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn.

     Tuy nhiên vì di sản của bố bạn là căn nhà và thửa đất xây dựng căn nhà đó là tài sản chung của bố mẹ bạn nên trước hết, theo quy định của pháp luật đất đai, những người được hưởng di sản thừa kế lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo quy định tại điều 57, luật công chứng 2014 như sau: “Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

     1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

     Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

     2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

     Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

     3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

     Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

     4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.”

     Ngoài ra, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn đồng thời lập một văn bản thỏa thuận đồng ý cho một người đại diện đứng tên làm thủ tục sang tên di sản thừa kế, văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực; trên trang bìa của giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:... (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)" (quy định tại khoản 4, điều 5, thông tư 23/2014/TT- BTNMT). Lúc này tất cả những người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những đồng sở hữu đối với di sản thừa kế của bố bạn.

     Sau khi được cấp giấy chứng nhận đồng sở hữu này mà các đồng thừa kế ai có nhu cầu tách thửa từ thửa đất được thừa kế thì có thể làm thủ tục hành tách thửa theo quy định pháp luật. Tham khảo: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở và tách thửa đất [caption id="attachment_26100" align="aligncenter" width="275"] Tranh chấp về quyền sử dụng đất là di sản thừa kế không có di chúc[/caption]

     2. Khi thỏa thuận một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là di sản thừa kế thì người đại diện này

    Vì đây là tài sản chung của các đồng sở hữu mà gia đình bạn có ý muốn thỏa thuận để một người đại diện đứng tên và không tách ra thành từng thửa riêng hoặc không đủ điều kiện để tách thửa thì trước hết, và với thông tin bạn cung cấp muốn thế chấp toàn bộ mảnh đất tại ngân hàng hoặc chuyển nhượng thì theo quy định của pháp luật dân sự phải có sự thống nhất định đoạt của tất cả những người đồng thừa kế. Nếu không thì hợp đồng trên không có giá trị pháp lý. Cụ thể được quy định tại điều 218 bộ luật dân sự 2015.

     “Điều 218. Định đoạt tài sản chung

     1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

     2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

     3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

     Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

     Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

     4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

     5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

     6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.”

     Trường hợp cụ thể của bạn nếu như thửa đất này được dùng để thế chấp tại ngân hàng thì cần phải có sự đồng ý của tất cả những đồng thừa kế, có ký nhận đồng ý thì mới có thể thế chấp được.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: [email protected] để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng