Tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định pháp luật

Tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề...quyền được thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác

TRANH CHẤP VỀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Câu hỏi của bạn:

     Nhà ông A và nhà ông B là 2 hộ gia đình sống tại khu tập thể X, Phường Cổ Nhuế, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Căn hộ nhà ông A ở tầng 1 (P101), căn hộ nhà ông B ở tầng 2 (P201) liền kề bên trên căn hộ nhà ông A. Khi khu tập thể X được xây dựng, hệ thống đường ống dẫn nước thải được thiết kế độc lập cho từng hộ gia đình. Theo đó, đường ống dẫn nước thải của gia đình ông B được lắp đặt ở phía ngoài mép tường của khu tập thể, chạy dọc theo mép từng ngoài căn hộ nhà ông A. Do sử dụng đã lâu nên đường ống dẫn nước thải nhà ông B bị hư hỏng, không thể tiếp tục sử dụng. Thay vì sửa chữa thì gia đình ông A đề nghị gia đình ông B cho dẫn nước thải qua đường ống nhà ông A và sẽ trả cho gia đình ông A một khoản tiền. Gia đình ông A đồng ý và hai bên lập văn bản thỏa thuận trong đó xác định hai nội dung: (1) gia đình ông A đồng ý để gia đình ông B cho nước thải sinh hoạt chảy qua đường ống của mình; (2) gia đình ông B phải trả cho gia đình ông A số tiền là 20 triệu đồng. Ngoài ra không có thỏa thuận gì thêm. Năm 2017, vì không có nhu cầu sử dụng căn hộ, nên ông A đã bán căn hộ cho gia đình ông C. Mọi việc vẫn diễn ra bình thường cho đến khi đường ống dẫn nước thải của gia đình ông B bị vỡ (đoạn ống nằm trong mép phòng bếp của gia đình ông C, đoạn ống này được ông B lắp đặt từ hố ga nhà mình nối xuống hố ga nhà ông A trước đó để thoát nước thải sinh hoạt theo thỏa thuận giữa hai bên). Trước sự việc đó, gia đình ông C yêu cầu gia đình ông B phải sửa chữa đường ống nhưng không được chấp thuận nên hai bên gia đình xảy ra mâu thuẫn.Gia đình ông C khởi kiện ra Tòa.

 Câu hỏi:

     1. Tranh chấp trong tình huống trên có phải là tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề không? Vì sao?

     2. Xác định các căn cứ pháp lý được áp dụng để giải quyết vụ việc?

     3. Gia đình ông C có quyền yêu cầu gia đình ông B chấm dứt việc dẫn nước thải qua hố ga nhà mình không? Vì sao?

     4. Gia đình ông C có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Câu trả lời của luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

  • Bộ luật dân sự 2015
  • Luật đất đai 2013

Nội dung tư vấn:

     1. Tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề là gì? Xác định căn cứ để giải quyết vụ việc tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề.

     Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định pháp luật dân sự được quy định tại điều 245 như sau:

     “Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

     Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”

     => Theo quy định của pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản thực hiện một số hành vi trên bất động sản thuộc quyền sở hữu của người khác, nhằm phục vụ cho việc khai thác công dụng, lợi ích hoặc nhằm phục vụ cho mục đích của chủ sở hữu có yêu cầu. Việc này phải được sự đồng ý của bên bất động sản thuộc quyền sở hữu của người khác. Suy ra tranh chấp về việc sử dụng quyền này được coi là tranh chấp đối với bất động sản liền kề.

     Trường hợp trên, có sự thỏa thuận của bên A với bên B cho phép bên B được sử dụng đường ống nước của bên A để dùng làm đường dẫn nước thải của gia đình. Đồng thời hai bên có ghi nhận bên B phải trả cho bên A 20 triệu đồng để thực hiện quyền này. Thỏa thuận này giữa hai bên cũng được coi là sự thỏa thuận về quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề của bên B đối với bên A, ngoài nghĩa vụ được hai bên thỏa thuận với nhau thì bên A và bên B còn phải có nghĩa vụ thực hiện theo quy định của luật tại điều 251 bộ luật dân sự như sau:

     “Điều 251. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải

     Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.

     Điều 252. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

     Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

     Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.”

     => Đây là những căn cứ cần thiết để giải quyết các vấn đề tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề.

Tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề

Tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề

     2. Tư vấn về vụ việc tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề giữa bên B và bên C

  • Trên phương diện hợp đồng, việc ký thỏa thuận giữa bên A và bên B không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của bên C. Tuy nhiên, trên thực tế, bên C sau khi là chủ sở hữu đối với bất động sản của bên B vẫn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ được ký kết giữa bên B và bên A. Do đó, đây là một trong số các căn cứ để thể hiện rằng bên C đã kế thừa quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng được ký kết.

     Cũng cần phải lưu ý: trong thỏa thuận, hợp đồng ký kết giữa bên A, B, C nêu trên không có điều khoản ghi nhận nghĩa vụ phải sửa chữa đường ống cho bên B (nay tạm gọi là bên C) nếu có hỏng hóc của bên A (nay là bên C). Tuy nhiên, nghĩa vụ chung theo quy định tại điều 251 và 252 nêu trên, nếu đường ống nước của bên B (P201) bị vỡ mà làm ảnh hưởng tới bên C như nước thải chảy tràn sang bất động sản của bên A, nếu có thiệt hại xảy ra thì phải bồi thường.

  • Theo quy định của luật, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề trong các trường hợp tại điều 256, gồm:

     “Điều 256. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề

     Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp sau đây:

     1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người.

     2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền.

     3. Theo thỏa thuận của các bên.

     4. Trường hợp khác theo quy định của luật.”

     => Nếu hai bên thỏa thuận chấm dứt việc sử dụng quyền đối với bất động sản liền kề của bên B đối với bên C thì bên C có quyền yêu cầu bên B chấm dứt việc việc cho chảy nước thải qua đường ống của bên C.

     Để đảm bảo đòi lại quyền lợi tốt nhất cho bên C thì cần có chứng cứ chứng minh bên B vi phạm pháp luật dân sự về nghĩa vụ giữa các bên trong việc thoát nước thải đối với bất động sản liền kề như: hình ảnh được chụp lại, nhân chứng…

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo: