THỦ TỤC SANG TÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI BÊN BÁN KHÔNG GIAO GIẤY CHỨNG NHẬN

Câu hỏi của bạn:

     Thưa luật sư: Xin hãy tư vấn giùm tôi về thủ tục cấp sổ đỏ với ạ: Ba tôi mua đất rừng sản xuất ngày 10/9/2005 có giấy chuyển nhượng đất rừng (viết tay) nhưng được sự xác nhận của UBND xã sở tại và có giấy biên nhận tiền nữa (gia đình tôi vẫn sản xuất cho đến nay). Do hồi đó có trục trặc làm sổ đỏ nên không làm được ạ (do chính quyền địa phương). Đến nay chúng tôi xin cấp sổ đỏ thì bên chuyển nhượng không hợp tác, không đưa sổ đỏ để chuyển nhượng ạ. Vậy xin luật sư tư vấn giùm tôi làm thế nào để xin cấp sổ đỏ được ạ.

Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Câu trả lời của luật sư:

      Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Với câu hỏi của bạn về thủ tục, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Thông tư 24/2014/TT- BTNMT về hồ sơ địa chính

Nội dung tư vấn:      Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

     Dựa trên thông tin bạn cung cấp giấy mua bán mà bạn đã ký kết giữa bạn và bên bán có xác nhận của UBND xã nhưng thông tin trên chưa đầy đủ để chúng tôi đưa ra kết luận là việc xác nhận của xã là đã có chứng thực việc mua bán hay chưa. Vì vậy, chúng tôi xin tư vấn cho bạn các trường hợp sau:

     Thứ nhất, giấy tờ mua bán của bạn đã có chứng thực của UBND xã (có xác nhận, đóng dấu chứng thực của xã).

     Theo quy định tại điều 82, nghị định 43/2014/NĐ- CP bạn cần thực hiện theo trình tự sau:

     “Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

     Bước 1: Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

     Thông tư 24/2014/TT- BTNMT quy định tại khoản 4, điều 9 hồ sơ người đề nghị cấp sổ cần chuẩn bị gồm có:

     "4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

     a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;"

     Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

     Bước 3: Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

     Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định. [caption id="attachment_26742" align="aligncenter" width="220"] Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất[/caption]

     Thứ hai, giấy tờ mua bán của bạn chưa được chứng thực của UBND xã, chỉ có ghi nhận mà không có đóng dấu chứng thực thì vẫn chưa được ghi nhận là văn bản chuyển nhượng có chứng thực theo quy định pháp luật

     Lúc này theo quy định tại khoản 2, điều 129 Bộ luật dân sự 2015 bạn có thể yêu cầu tòa án nhân dân có thẩm quyền công nhận tính có hiệu lực của giao dịch giữa bạn và bên bán. Quyết định công nhận đó là căn cứ để bạn hoàn thành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

     “Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

     Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

     Các bước thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận được thực hiện:

     Bước 1: chuẩn bị hồ sơ và nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai- Phòng tài nguyên môi trường.

     Hồ sơ gồm:

• Quyết định công nhận tính có hiệu lực của giao dịch
• Văn bản giao dịch giữa hai bên
• Chứng minh  thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn
• Các giấy tờ khác có liên quan (giấy biên nhận tiền, biên lai thu tiền thuế hàng năm..)

     Bước 2: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc trong thẩm quyền.

     Nếu hồ sơ hợp lệ thì trao giấy hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Nếu thiếu thì yêu cầu bổ sung hồ sơ; nếu không thể cấp thì trao trả hồ sơ cho người nộp và nêu rõ lý do bằng văn bản.

     Bước 3: Người nộp hồ sơ nhận kết quả thủ tục hành chính theo ngày hẹn ghi trên giấy hẹn trả kết quả.

     Lưu ý: các khoản phí, lệ phí phải nộp: lệ phí trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính; lệ phí thẩm định hồ sơ; lệ phí cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận (nếu có)..

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì bạn vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn luật đất đai miễn phí 24/7: 19006500 hoặc Gửi nội dung tư vấn qua email: lienhe@luattoanquoc.com để gặp luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được ý kiến đóng của quý khách hàng để chúng tôi ngày một hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng.                                        

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng