THỦ TỤC SANG TÊN KHI CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Câu hỏi của bạn:

     Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp như sau: Tôi có hai anh em sở hữu hai mảnh đất nông nghiệp, trong thời gian sử dụng hai anh em đã đổi đất cho nhau nhưng không sang tên. Hiện đất người này là sổ đỏ của người kia. Bây giờ làm lại sổ đỏ thì diện tích thay đổi nên chúng tôi muốn làm lại sổ đỏ mới. Vậy thủ tục làm như thế nào xin luật giải thích giúp. Và làm lại có cần chữ kí của vợ không? Xin cảm ơn!

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi qua địa chỉ Email: [email protected]. Với câu hỏi của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2024;
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Nội dung tư vấn:

1. Điều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp

     Tại Khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định về điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất, đó là:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật đất đai;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

     Ngoài ra, đối với trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp còn phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 Luật đất đai 2024:

     "Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ"

      Do đó, trong trường hợp này của bạn, việc chuyển đổi đất nông nghiệp được thực hiện khi đáp ứng được những điều kiện trên của pháp luật.

2. Thủ tục sang tên khi chuyển đổi đất nông nghiệp

2.1. Về thành phần hồ sơ

     Được quy định tại Khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên khi chuyển đổi đất nông nghiệp bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu;
• Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi đất nông nghiệp đã được công chứng, chứng thực;
• Bản gốc Giấy chứng nhận;
• Các loại giấy tờ (tùy từng trường hợp): Căn cước công dân, giấy xác nhận cư trú, Giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh...

2.2. Trình tự thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì thực hiện các công việc:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận

Bước 3: Lấy thông báo thuế và nộp thuế tại kho bạc nhà nước hoặc qua ngân hàng được nhà nước ủy nhiệm thu

Bước 4: Nhận kết quả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính

2.3. Thời gian thực hiện

     Thời gian thực hiện thủ tục sang tên khi chuyển đổi đất nông nghiệp là không quá 13 ngày làm việc, kể từ ngày cơ quan nhà nước nhận được hồ sơ hợp lệ. Trên thực tế, tùy vào địa phương hoặc số lượng hồ sơ có thể nhận kết quả muộn hơn hoặc nhanh hơn so với ngày hẹn.

     Ngoài ra, việc sang tên có cần chữ ký của vợ không, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau: việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất, trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, thì khi thực hiện quyền này, phải được sự đồng ý của người có quyền đó là cả hai vợ chồng. Đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng, do đó khi thực hiện quyền của người sử dụng đất thì không cần có chữ ký của người vợ.

     Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn thủ tục sang tên khi chuyển đổi đất nông nghiệp. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 
• Thủ tục chuyển đổi đất trồng lúa sang đất làm trang trại
• Thủ tục sang tên sổ đỏ từ mẹ cho con