SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

     Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

Kiến thức của luật sư

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Nội dung kiến thức

     1. Nguyên tắc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

     Theo khoản 1 điều 73 Luật đất đai 2013, Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng; mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

     Căn cứ điều 16 nghị định 43/2014/NĐ-CP việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua các hình thức này phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
• Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.
• Chủ đầu tư dự án chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất.

     2. Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phần diện tích đất không được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

    Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phần diện tích đất không được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện theo khoản 15 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

• Diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó. Chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.
• Trường hợp điện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án.

     Căn cứ điều 4 thông tư 33/2017/TT-BTNMT, trình tự thủ tục thực hiện như sau:

• Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê.
• Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án và được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp.

     Về thời hạn sử dụng đất: Có một phần diện tích đất có thời hạn ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà toàn bộ diện tích đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định là ổn định lâu dài.

     3. Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

     Việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo khoản 29 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

     - Thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ:

• Đất nông nghiệp không phải là đất thuê của hộ gia đình, cá nhân, trừ đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất và không phải chuyển sang thuê đất; thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, không phải chuyển sang thuê đất; thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư. Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng được phép gia hạn và phải chuyển sang thuê đất.
• Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, trừ đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì tổ chức kinh tế được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức thuê đất; thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp được tiếp tục sử dụng đất theo hình thức thuê đất, phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư. Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng được phép gia hạn và phải chuyển sang thuê đất.

     - Thực hiện dự án đầu tư sản xuất phi nông nghiệp do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân phải chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển sang thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Thời hạn thuê đất được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư

     Một số bài viết có nội dung tham khảo:

• Thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật mới nhất
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

     Trên đây là quy định của pháp luật về vấn đề sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu còn bất cứ vướng mắc gì, bạn vui lòng liên hệ Luật Toàn Quốc qua Tổng đài tư vấn Luật đất đai miễn phí 24/7: 1900.6178 để gặp Luật sư tư vấn trực tiếp và yêu cầu cung cấp dịch vụ hoặc gửi thư về địa chỉ Email: lienhe@luattoanquoc.com. Chúng tôi mong rằng sẽ nhận được nhiều ý kiến đóng góp hơn nữa để chúng tôi được ngày càng hoàn thiện hơn.

     Xin chân thành cảm ơn sự đồng hành của quý khách hàng!

     Trân trọng./.                                    

     Liên kết tham khảo:

• Tư vấn pháp luật đất đai
• Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ mới nhất 2017
• Tư vấn thủ tục thu hồi đất mới nhất 2017
• Tải Luật đất đai 2013 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật đất đai mới nhất 2016 và hướng dẫn áp dụng
• Tải Luật thừa kế đất đai và hướng dẫn áp dụng